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换房时 先卖房比先买房可省一大笔费用

2016-8-19 09:38|原作者: 腾讯房产佛山站

  支招:换房时 先卖房比先买房可省一大笔费用

  [摘要 ]买房是件技术活,首先要把账算清楚。

  佛山楼市越来越火,不少买房者按捺不住,也想杀入买房大军,何先生就是其中一位。何先生现居禅城,拥有一套小2居室单位。今年何先生2口之家打算变3口之家,小2房显然不够住了,再加上楼价不断攀高,何先生觉得必须赶紧完成换房。但是何先生手上的资金有限,再加上供房压力和生活开支压力,何先生觉得自己供两套房压力特别大。

  那么,像何先生这种情况,到底如何实现换房梦想呢?买房是件技术活,首先要把账算清楚。

  方案一:再买一套房

  如果再买一套房,那么,也就意味着何先生需背负2套房贷压力。何先生目前月供2000元/月,手上闲余资金20万元。如果再购买一套三房单位,按照目前佛山市区的楼价,100平方米左右的三房单位约130万元。

  何先生再次购买的话,算第二套住房,首付至少3成,需40万元(何先生手上资金仅20万元,尚有20万元缺口),贷款利率要上浮1.1倍。那么,贷款30年,何先生第二套房月供5048.16元/月,总利息支出91.73万元。

  何先生家庭总收入约1.5万元/月,基本上可以达到银行贷款的要求。不过,如果两套房一起供,何先生压力必然很大,每月月供达7048元/月。未来宝宝出生,家庭开支必然增加,供两套房显然不现实。

  建议何先生把第一套房出租,目前该房市场租金约2000元/月,刚好可以以租养供。但是,前提是何先生必须能够凑到二套房的首付。

  方案二:卖一套买一套

  对于像何先生这样,手上资金有限,卖一套再买一套,显然更加现实。但是,到底是先卖掉一套,还是先买一套呢?这个顺序大有学问。

  A.先卖掉一套再买一套

  何先生现住的2房单位市价约85万元,目前还欠银行20万元,也就是说先卖掉这套房再买房的话,何先生手上的买房资金有65万元+20万元=85万元。

  那么,这个时候,何先生再去买一套130万元左右的房子,何先生就算是首次置业,可以获得8.5折的利率优惠,并且首套房首付只需2成。假设何先生购买这套130万元的三房单位,首付30万元,向银行贷款100万元,照样供30年,每月月供4872.68元/月,总利息支出75.42万元。

  这个时候,何先生手上还有闲余资金55万元,可用于其他方面的投资。

  再看何先生卖房过程中产生的费用。由于还没有买房,所以何先生卖掉的房是唯一普通住房,证满5年,那么,何先生可免增值税和个人所得税,所以交易税费为零。也就是说,何先生先卖房的话不会产生任何的交易费用。

  B.先买一套再卖一套

  如果何先生先买一套房,再卖掉手上这套房的话,首先要解决首付问题,也就是说必须要找亲戚朋友或小额贷款公司凑够首付。

  先买一套房,何先生算第二次置业,所以,贷款利率要上浮1.1倍。贷款30年,何先生照样首付必须40万元(假设他向亲戚朋友借款20万元凑首付),第二套房月供5048.16元/月,总利息支出91.73万元。

  然后,何先生再卖掉手上这套房。请注意,这个时候,这套房就不是何先生的唯一住房了。交易税费方面,何先生仍可免增值税(证满2年可免),但要缴纳个人所得税(虽然证满5年,但不是何先生唯一住房,所以必须按照差额20%征收个人所得税)。这套房原始价约50万元,目前市场价85万元,差额35万元,扣除何先生供房6年多来约10万元的贷款利息,何先生还需缴纳个人所得税:(35万元-10万元)×20%=5万元。

  这个时候何先生的手上的余钱约85万元-5万元(个人所得税)-20万元(首套房欠银行钱)-20万元(买房时向亲戚朋友借钱)=40万元。

  记者点评

  先卖房再买房

  节省至少20万元

  通过以上的计算不难看出:先卖房再买房,何先生30年下来的利息支出约75.42万元。而如果先买房后卖房,那么30年贷款下来的利息支出达91.73万元,再加上在买卖二手房时缴纳的个人所得税,何先生一共会支出费用91.73万元+5万元=96.73万元。

  也就是说,采取先卖房再买房的方式,比先买房再卖房的方式,可节省费用21.31万元。另外,先卖房再买房的话,何先生手上的闲余资金也可以多15万元。显然,先卖房再买房的方式更明智。

  当然,如果何先生能够借到首付,并能够保证自己的生活水平不会受到大的影响的话,供两套房,并以房养房,自然是最好的选择。从投资的角度来说,眼下的市场,还有比房子更保值的投资吗?


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