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千亿级房企大扩容赚钱能力下降

2016-9-14 09:44|原作者: 广州日报

  去年同期仅有万科一家销售额超千亿元。2016年上市房企半年报显示,又有恒大、碧桂园、保利、绿地4家房企销售额超千亿元。但“大好形势”却令业界担忧,利润增长仅是业绩涨幅的“零头”。“千亿级”房企“辈出”,昭示出中国房地产市场发生什么变化?呈现怎样的趋势?

  国家统计局最新发布的数据显示,1~7月份,全国商品住宅销售面积增长26.7%,住宅销售额增长41.2%。

  某房地产研究院分析称,今年上半年,在全国商品住宅销售“高歌猛进”的带动下,多家上市房企的销售业绩突破历史高点。

  其中,万科、恒大、碧桂园、绿地和保利的中报显示,同比销售金额分别实现1901亿元、1417.8亿元、1250.7亿元、1108亿元和1106.25亿元,同比分别增长73.9%、59.8%、129.6%、48.4%和41.9%。

  中原地产分析认为,包括上述5家及万达、中海历年全年实现销售千亿级的房企,前10个月就将全面完成年度任务。根据上半年业绩,“准千亿级”的融创中国和华润也将销售目标调高至千亿元以上。全年“千亿级俱乐部”将历史性地增至9家。

  值得注意的是,虽然销售额大幅增长,但以千亿级房企为代表的上市房企利润却不尽如人意。销售额实现近2000亿元的万科,归属于上市公司股东的净利润仅53.5亿元;保利地产和绿地控股的净利润均不足50亿元。

  两家广东的千亿房企均出现毛利率和净利率指标下滑态势。碧桂园上半年的毛利率同比下降2.2个百分点,核心净利率同比下降1.7%。恒大上半年股东毛利率下降0.1%,核心业务利润率由13.1%降至8.9%。

  还有几家“准千亿级”上市房企的盈利情况也十分堪忧。宣称今年将跻身“千亿阵营”的融创中国,上半年净利润约为1.03亿元,同比减少91.8%,股东净利润约为0.73亿元,同比减少92.3%。

  业内人士分析认为,土地价格飙涨、高地价拖累,是房企“业绩上涨利润下降”的重要原因。据中原地产测算,2016年前7月,抢地最积极的20家房企合计拿地花费约6241.75亿元,合计建筑面积约9656万平方米,每平方米平均拿地成本为6466元。而在2015年同期,每平方米拿地的平均成本只有4261元,即拿地平均成本上涨高达51.8%。

  去产能、去库存仍是主旋律

  中原地产研究中心认为,上半年房企虽然收获了历史上最好业绩,但“增收不增利”、负债率高企等风险已显现。

  在高地价效应下,上市房企的负债率高企。根据Wind资讯统计数据显示,在上市房企中,超过百亿元负债的房企有59家,占比43%;超过300亿元负债的房企有32家,占比23.3%。

  某房地产研究院数据显示,上半年,千亿级房企中,绿地控股资产负债率为88.36%,与去年同期基本持平;万科A资产负债率为80.6%,同比上涨近3个百分点;碧桂园负债率为78%,恒大的负债率高达81.79%,保利的负债率也近80%。

  标杆房企的“入不敷出”,只是今年以来开发商不断加杠杆拿地的缩影。上市房企为降低融资成本,开始大规模发行公司债。据某房地产研究中心监测,2015年下半年以来,约有50余家房企发行总额达4607亿元公司债。而究其效果,从表面上看优化了企业债务结构,但高杠杆运营模式仍未改变。

  分析称,“去杠杆、去产能、去库存”依然是房地产市场的主旋律。

  房地产市场结构继续分化

  记者调查发现,如同钢铁、煤炭等行业一样,房地产市场也存在过剩产能和僵尸企业。长江证券的研究报告也显示,上半年,26家上市房企出现亏损,其中近八成资产低于100亿元。中投证券的数据显示,上半年,在137家上市房企中,前十名房企销售金额达9740亿元,同比增长54.8%,市场占有率20%。

  由此看,房地产市场结构分化仍在延续,中小开发商竞争能力将进一步减弱。某房地产研究院表示,房企收购并购将成趋势,一些不具优势的中小地产商将在不断洗牌中出局。


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