房企上半年： 卖两千亿才够格入三甲

　　房企上半年业绩出炉。中国指数研究院(以下简称中指院)日前发布的“2017年上半年房地产企业销售排名”显示，期内共有126家房地产企业销售额超过50亿元，合计实现销售额36220亿元，平均销售额287亿元，约占全国市场份额的62%。值得一提的是，迈入千亿元阵营的房企已增至7家，而三甲房企上半年内业绩已达两千亿元。有研究机构预测，下半年，三四线城市或是机会，房企通过买项目买公司的外延式扩张“冲业绩”的事件会增多。

　　强者恒强现象更明显

　　上半年地产调控不断深化，据不完全统计，目前已经有超过60个城市或地区出台了160余次调控政策，内容涉及限购、限贷、限售和土地出让等等。

　　上半年共有126家房企跨越50亿元门槛。中指院按照销售业绩将房企分为了5个阵营。其中，超级阵营中的万科、碧桂园、恒大、保利、绿地、中海和融创凭借全国化布局一马当先。监测显示，截至6月30日，上述7家公司的前三者已迈入两千亿元大关，后四者也身居千亿元阵营，强者恒强现象更加明显。超级阵营凭借广泛的全国化布局、融资及运营优势，继续领跑行业，销售额增长率平均达到61.87%，其中，碧桂园业绩增长率甚至超140%，跃居销售榜首位。

　　传统意义的第一阵营门槛为500亿元，企业共7家，平均销售额达651亿元。而第二阵营则是中型房企，达30家，平均销售额332亿元。

　　机会或在三四线城市

　　从半年成绩来看，无论业绩规模还是增长速度，TOP级房企都体现出越来越强的发展势头。数据显示，全国10家大型房企一二线城市在售项目平均占比分别为19.1%和54.8%，合计占比73.9%。

　　对于下半年，同策咨询研究部总监张宏伟研判，当核心一二线城市“全城限购限贷”之后，楼市需求势必会外溢到其他城市，比如一线城市周边的三四线城市甚至县级市，区域中心城市周边的二三线城市，中西部地区库存去化周期小于15个月的三四线城市，将成为新一轮的楼市热点。

　　房企融资成本上扬

　　虽然房企分化加剧，但市场也呈现出一定共性。中指院数据显示，截至5月，全国房地产开发到位资金为58989亿元，同比增长9.9%，房企融资规模保持高位，但增速较2016年同期明显下滑。

　　高位低速之下，房企融资成本上扬2~3个百分点，倒逼融资渠道更加多元，信托与海外发债规模随之迅速增长。其中信托一季度新增2328亿元，海外债务上半年超250亿美元。

　　中指院认为，2017年下半年房企资金面在年底或将迎来一轮考验，调整拿地节奏与比例，优化现金流管控与负债水平，是下半年需重点关注的内容。另一方面，买项目买公司“冲业绩”也不失为一种策略。收购项目不仅是为了获得相对应的土地储备，从销售来看，收购的项目往往马上就可以启动销售，对业绩贡献也是明显的。

　　张宏伟认为，在今年下半年由于市场进入调整期，一部分中小房企势必会遇到资金的问题，比如曾经的百强房企深圳奥宸已经资金断裂，甚至个别大型品牌房企也会遭遇资金断裂的风险，此时，正是大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼的市场时机。他预计，在今年下半年，“买地太贵就买上市公司”这种方式还会受到善于资本运作的品牌房企的欢迎，通过买项目买公司这样外延式的扩张“冲业绩”。