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禅城旧厂房如何“化旧为新”

2018-9-14 16:01| 评论: 0|原作者: 南方日报

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  近日发布的《佛山市人民政府关于深入推进城市更新(“三旧”改造)工作的实施意见(试行)》(以下简称《实施意见》)引起社会各界关注。实施意见提到,要进一步激发市场活力,启动并加快推进新一轮的城市更新(“三旧”改造)工作。

  作为中心城区,面对土地瓶颈,近年来禅城对旧改进行了积极探索,逐步实现了从单个老工厂改造向主题产业园转变,从独立的厂房改造走向连片开发的模式。涌现了佛山泛家居电商创意园(以下简称泛家居创意园)、石湾古镇文创园等一批成功案例。

  这些园区的发展给禅城城市更新带来了哪些新思路和新业态呢?泛家居创意园总经理陈贤伟给出自己的答案,“我们的目标很明确,就是围绕佛山原有的制造业体系,培育创意设计和电商产业,为陶瓷、卫浴、家私、小家电等传统产业的转型升级提供支持。”

  旧貌换新颜

  为传统产业转型提供升级平台

  佛山泛家居电商创意园内,斑驳的铜色墙壁与年轻创客们的办公室融为一体。很难想象4年以前,这里还是某陶瓷厂的旧厂房和工人宿舍,曾经每天数以万计的瓷砖从这里运出,销往全球。

  作为全国首个以泛家居为主题的园区,泛家居创意园围绕着泛家居的电商和设计创意两大功能,定位打造成一个集电子商务、信息技术、设计开发及文化创意为一体的整体运营服务商,为传统产业提供转型升级平台,为创业者与创意工作者提供发展平台。

  可以看到,从废旧厂房变身产业园,佛山泛家居电商创意园带来的不仅是物理空间的改善,更有围绕电商和创意设计产生的一系列“化学反应”。目前,园区引进了道氏科技等近两百家“互联网+”企业和机构,囊括电商、设计、家居、智能硬件、创业服务等多种业态,给禅城产业发展植入了新的元素。

  当前,禅城正在探索通过“三旧”改造寻找发展载体,探索城市发展空间。今年1月,禅城区区长孔海文在区四届人大三次会议作政府工作报告时明确提出,2018年要重点挖潜产业发展空间,积极稳妥在中心城区发展高端工业、智能工业、“上楼”工业。

  占地约260亩,由原建华陶瓷厂、陶机厂、建陶厂和日用二厂等四个地块组成的石湾古镇文创园(以下简称文创园)正在抓紧第一期工程的改造升级。按照计划,这些旧厂房改造后将旧貌换新颜,蜕变为陶艺大师馆群、陶瓷展示中心、博物馆、设计师大楼、创意办公大楼等标志性建筑以及茶吧、咖啡馆、设计师主题旅馆等配套设施。

  园区所在的石湾西片区是陶瓷产业的集聚地,经过上一轮的产业转型,淘汰了一大批高污染、高能耗、低产出的企业,腾空了200多万平方米具有改造提升价值的旧厂房、旧仓库。石湾镇街道通过保护性开发,少拆多改、连片开发,盘活了数百亩土地和30多万平方米的旧厂房、旧物业。

  “禅城作为佛山的中心城区,而石湾又是禅城过去重要的生产基地,改造升级已迫在眉睫。文创园的改造希望能实现产业文化化,一方面提升陶瓷产品附加值,一方面实现石湾陶瓷的文化复兴。”石湾古镇文创园副总经理李凯说。

  进展受挫

  土地权属复杂项目推进难度大

  尽管禅城多个园区开发进展得红红火火,然而,土地的权属和功能问题却一直是禅城旧厂房活化的一大难题。

  “中国陶瓷博物馆的进展相当缓慢,主要是受制于用地属性问题,在工业属性的土地上做文化事业,目前还没有相关的政策。”李凯直言。

  据了解,该博物馆由广东宏宇集团投资3亿元打造,是以中国陶瓷为主题的综合性博物馆,目标是打造为佛山陶瓷教育、文化交流展示的新地标。“原计划在今年9月正式开馆,但目前开馆时间却遥遥无期。”李凯无奈地说。

  这并非孤例。在佛山新媒体产业园改造初期,该园区负责人算了一笔账,需要花4000万元以上给园区中一些物业办理使用功能临时变更手续。土地功能属性、权属影响因素等还牵扯到别的问题,“譬如消防验收的标准,原有工业用地标准要比办公楼的标准要高,这无形中增加了我们投入成本。”

  “由于禅城的旧物业、旧厂房土地权属复杂,导致连片开发难度大,因此在改造中不仅需要市场力量的参与,还需要政府的引领和推动,实现双赢局面。”长期关注禅城旧改进展的业内人士表示。

  事实上,早在一年前,禅城就出台了相关扶持政策,提出以工业园区为单位进行整体改造,以达到快速转型升级的目的。针对不同情况的存量旧物业,实施分类处理,目的是鼓励旧工业园区更新改造盘活产业载体,以打造一批新产业新业态集聚的“双创”示范载体。

  另外,对于工业技改类和发展新产业新业态的项目,符合一定比例要求,可走“绿色通道”,免予办理使用功能临时变更手续并可加快办理审批,如此可充分为开发单位“解压”,提高园区改造效率,吸引社会资源参与。同时,对园区的存量房产进行固化登记造册,既有效鼓励存量房产的活化利用,也为“三旧”改造、整体拆迁补偿等后续管理提供规范。

  共同的未来

  成为年轻创客梦想启航的“摇篮”

  如今,这些旧厂房正从原来的产业工人集聚地,变成了年轻创客们梦想启航的“摇篮”。成为一个优秀的孵化器,是这些园区共同努力的方向。

  与传统的孵化器不同,泛家居创意园并不满足于做一个只提供平台、充当中介的物业方,更多的是搭建三级孵化架构,按照“孵化—培育—加速”的综合孵化体系进行软硬件的配备,构建集税务、法务、人力资源、创业导师、天使投资、行政服务、专业培训和业务对接等于一体的完整创业生态。

  “从园区建设之初,我们的目标就很明确,就是围绕佛山原有的制造业体系,培育创意设计和电商产业,为陶瓷、卫浴、家私、小家电等传统产业的转型升级提供支持。”陈贤伟说,入驻项目要与泛家居有一定关联度,定位和切入点要求更聚焦。

  泛家居创意园运营方还采用“社群合伙人”的模式进行运营,介入园区内创新创业项目,作为投资者共同孵化入驻项目,由此实现园区原有产业结构的延伸和升级。

  “园区就像是鹰牌集团的一个外部孵化器,一方面通过园区为集团孵化孕育新业态,另一方面园区企业也能通过鹰牌找到新的合作伙伴。”陈贤伟说。

  在文创园内,一股由游戏、娱乐、电竞赛事掀起的创意旋风正在席卷。“我们希望通过成立电竞产业基地,吸引更多年轻人到禅城来。”李凯介绍,目前文创园内的创客中心已有几十家企业进驻,未来还将打造创意市集,支持陶艺设计的新生力量发展。

  李凯透露,未来文创园将打造以陶瓷为主题的孵化器。“传统石湾公仔的市场越来越窄,本地陶艺家也意识到这个问题,我们希望通过孵化器聚集新生力量,为石湾陶瓷打造品牌,扩大销售渠道,让陶瓷变得更‘年轻’。”

  200个城市更新项目正在推进

  今年9月,佛山市召开土地管理暨城市更新工作动员会,会议上发布多份政策文件,内容涵盖城市更新、产业发展保护区管理,村级工业园整治提升等内容。

  最新出台政策鼓励工改工和旧城镇旧村居改造,并计划到2020年完成23.06平方公里村级工业园整治提升。

  今年以来,通过“三旧”改造实现中心城区产业提升、功能转变,禅城辖区内也有不少项目正在推进当中。“禅城区正在推进的城市更新项目,仅在‘三旧’改造服务中心项目库中的就超过200个。”有关负责人表示。

  城北片区释放19宗地▶▶改造旧厂区推动城市改头换面

  禅城城北片区或将通过“三旧”改造改头换面。近日,佛山市国土资源和城乡规划局进行了《佛山市轨道交通近期建设线路站点周边TOD控制规划项目(佛山火车站与中山公园站)控制性详细规划》批前公示,规划区主要覆盖为佛山火车站和中山公园站区域。

  规划显示,未来片区还将依托轨道站点综合开发及城市滨水绿心,发展养生养老、商贸会展等产业集群,打造佛山中心城区北部综合枢纽及蓝色门户。

  控规图显示,片区将释放19宗地,其中商业+住宅混合用地11宗,纯商业地8宗,未来还将新建2所学校。

  目前,片区多为电器厂、村居、批发市场等,这些宅地的释出将通过村居、厂区等改造,向中心城区需要的功能区域转变。

  以佛山科学技术学院(河滨路校区)为例,该地块就将被改造为纯住宅区,货站东路以南、文昌路以北的水厂、市场同样将被改造为纯住宅区。

  在2018年禅城区“三旧”改造实施计划中,涉及禅城城北片区的也有两个拟建商住项目,分别是112.52亩的河滨路造纸厂及97.61亩的郊边松田工业区,发展方向均为商住区。

  多个重点商住项目拟推出市场▶▶在城市更新速度与规范有序中寻找平衡点

  在佛山市土地管理暨城市更新工作动员会上发布的《佛山市人民政府关于深入推进城市更新(“三旧”改造)工作的实施意见(试行)》(以下简称《意见》)指出,工改工和旧村居、城镇改造将是佛山未来城市更新的重要方向。

  《意见》构建了“更新单元计划+更新单元规划”为核心的城市更新规划体系,加强城市更新单元规划和控规改革创新的衔接;采用多种方式供地,包括公开出让、协议出让、集体建设用地流转等方式,激发市场活力。

  《意见》还明确了地价加收及补偿标准,对旧村居旧城镇改造全面让利,鼓励旧村居旧城镇改造;并对不低于200亩的土地连片改造项目给予扶持,鼓励连片改造和确保公益性用地落实。

  老旧的厂房集群,一度推动了集体经济的发展,但与现代城市已经不再兼容,在中心城区加速“腾笼换鸟”的背景下,旧厂房、旧工业园亟待改造提升。

  如张槎的村尾村,改造提升已经初见成效。该村计划对旧物业进行三期改造,目前首期建成商业广场,招商已完成90%,村集体收入从每年160万元升至800万元。此外,村尾创意产业园也进入招商阶段,周边的绿化设施也得以优化。

  像大富北这样需要改造提升的老村级工业园区,禅城全区共有129个,占地面积28500多亩,涉及企业5800多家。

  禅城区相关负责人表示,禅城将维持“三旧”改造政策的稳定性与延续性,需要在城市更新的速度与规范性、有序性之间找到平衡点,不会为快而快。

  而禅城今年3月出台的《禅城区“三旧”改造2018年度实施计划》(以下简称《计划》),也体现了城市更新快速有序的节奏。

  《计划》显示,禅城中心城区、城南片区、季华路沿线、城北片区和南庄等均有重点商住项目拟推出市场,拟改造成为住宅、商住类项目共17个。

  “禅城区正在推进的城市更新项目,仅在‘三旧’改造服务中心项目库中的就超过200个。”有关负责人表示。

  岭南天地:老社区焕发新活力

  镬耳、青砖、天窗、明瓦……走在蜿蜒、曲折的岭南天地小巷里,阳光从叶子中间倾泻下来,让人产生一种错觉,像是走进了一幅岭南的水墨画中,仿佛穿越时光的走廊,回到当初。

  2008年,佛山启动中心城区最大规模“三旧”改造,由香港瑞安公司操刀开发的岭南天地项目,成为佛山最繁华的核心商业街区,在这里,佛山的历史文化风貌与城市脉络得以传承,老社区被赋予了新的生命力。

  融合本地产业特色展示岭南文化

  时间回拨至2007年11月30日,香港瑞安集团以75.1亿元的成交价取得祖庙东华里片区改造地块的土地使用权,并于2008年2月28日正式启动佛山岭南天地项目。自此,这个面积超过51万平方米的片区开始长达十余年的改造历程。

  在禅城老城改造项目中,这一项目因其历史文化底蕴深厚而备受关注。该片区内有22处文物保护单位合共100多幢建筑,其中祖庙、东华里是国家级文物保护单位,简氏别墅及文会里嫁娶屋是省级文物保护单位,其余18处均为市级文物保护单位。

  对文保单位以及历史文化街区的保护要求,提高了片区开发的难度,也让岭南天地自规划建设之初就着眼于历史文化的传承和发展。为保留佛山的风情风貌,岭南天地对所有文物进行重整活化,结合环境风貌恢复部分佛山古镇的历史景观和历史建筑,并辟出部分街区作原生态保护和展示,在引入现代商业元素的同时,鼓励民间手工艺以及老字号进驻经营。

  如今,岭南天地传承岭南文化精髓,成为展现岭南文化的窗口。穿行于老街巷,能在元吉黄公祠欣赏粤剧表演,也能在创意市集上淘到创客作品;而藏身老建筑的中国调味文化馆、余仁生博物馆等,融合本地产业特色,正重塑着佛山人新的文化空间。

  已成城市设计专家研究探讨的样本

  岭南天地的改造模式已经逐渐获得社会各界的认同,其开创性和独特性,也成为了众多城市设计专家研究和探讨的重要样本。

  在《以现代思维激活“历史”——佛山名镇及岭南天地项目的文化与现代化》专业论文中,北京大学教授、中国城市设计研究中心主任陈可石认为,岭南天地实现了城市业态从居住模式向现代商业模式的转变,社区整体环境质量得到提升,最重要的是公共空间得以梳理,同时,区域内的建筑文化特征得到保护和提升。

  “要建立一个可持续发展的街区就必须注入新业态、活化产业结构,与旅游业以及新的生活方式结合,从而使古城区焕发新的青春华彩。同时,岭南天地十分注重公共空间系统的重塑,通过改善原有低品质的公共空间和增添新空间,形成了以低等级、小尺度空间为主题,**、高品质大型城市公园为中心的合理结构。”陈可石表示。

  而佛山本地学者也提出了值得关注的观点。佛山科学技术学院副教授杨俭波、教授李凡等人则在《历史文化名城老城区更新运用“三旧”改造的思考——佛山岭南天地案例研究》中,探讨老城区与“三旧”改造之间关系,对“历史文化名城核心保护区”与“旧城镇”的关系进行厘清。他们提醒,历史文化名城转化成“三旧”改造的概念,需要谨慎。因为以“三旧”改造方式进行,会使得历史城市的内在文脉和历史文化肌理受到部分程度的损坏,可能失去历史文化名城的原真性和延续性。

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