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十年“旧改”路 11万亩土地华丽变身

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发表于 2017-5-5 09:24:22 | |阅读模式
  废弃旧车间,改建成创意都市产业园;江边旧厂房,变身具有河滨绿化特色的体育公园……自2007年6月,佛山市委、市政府出台《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》以来,我市在全省率先实施的“三旧改造”工作,正式迎来十周年。
2007年的祖庙东华里片区。/佛山日报记者甘建华摄
  十年旧改,佛山取得怎样的经验?又面临怎样的困局?记者从4月27日佛山市房地产业协会举办的“佛山三旧改造”行家谈沙龙活动上获悉,截至2017年3月底,我市有55.63万亩土地纳入三旧改造,累计启动1345个项目,已有11.01万亩土地华丽变身,但完成度不足20%,存在工业减少、商业过剩的结构性问题。
  今年,我市禅南顺三区还将有5.76万亩旧改项目推出。在佛山增量土地越发紧张之下,吸引越来越多房企加入。
  成果:
  十年启动1345个项目,推动低效用地开发
  10年来,我市三旧改造成就了许多“鸡窝变凤巢”的经典案例,祖庙岭南天地、1506创意产业园、禅城石头村等都是备受各方肯定的成功典范,有力推动城市从“旧城镇、旧厂房、旧村居”向“新城市、新产业、新社区”转变。
  截至2017年3月底,全市纳入省国土资源厅的三旧改造地块总用地面积55.63万亩,约占全市建设用地的26%。其中,旧城总用地面积10.07万亩,旧村总用地面积9.89万亩,旧厂总用地面积35.67万亩。
  10年来,我市三旧改造累计共启动项目1345个,总用地面积11.01万亩,项目改造预算投入资金2790.75亿元。其中,正在改造项目611个,占地面积7.08万亩;已竣工项目改造677个,占地面积3.36万亩; 已完成前期筹备改造项目57个,占地面积0.57万亩。
  通过三旧改造,我市推动了56.67平方公里低效用地的再开发。全市每平方公里建设用地产出GDP从“三旧”改造实施之初2007年的2.84亿元,提高到2016年的5.66亿元。拉动经济增长,促进产业升级。此外,中心组团的空间布局也通过三旧改造得到优化。据统计,三旧改造项目约55%分布在中心城区,30%在主要组团。
  而市民也在三旧改造中获益巨大。据统计,三旧改造累计提供了191.1万㎡公益性设施用地,主要为道路交通设施及公园用地; 改善了约353.2公顷的旧村居环境,也通过功能的完善接纳了大量流动人口,改造提升村集体的产业类型,增加了村民的收入。
  未来:
  今年旧改供应超千万平方米,房企抓紧布局广佛
  这厢是土地供应愈发有限,那厢是城市更新需求的日益强烈。据禅城、南海和顺德三区2017年土地推介会上公布的信息统计,本年度土地供应面积为718万㎡,而三旧改造项目供应面积达到1277万㎡。一些房企纷纷抓住这一机遇扩充规模。
  不久前,佛山绿康置业有限公司总经理张立进曾表示,老城旧改一定是未来开发的主流模式,目前已经迫在眉睫。“相较于高价地块,旧改的边际安全性更高,同时也将是未来房企进入主城区的主要开发模式。绿城非常愿意寻找机会介入。”近年来,我市已吸引瑞安、新鸿基、合景泰富、绿地、国瑞、万科、碧桂园、星星、东建、富力、时代、保利、广佛智城等房企加入三旧改造项目。
  据佛山市房地产业协会副会长骆仪克提供的数据,我市目前城市开发强度在30%以上,预计2020年达到36%,而城市宜居标准小于30%。可见,城市更新工作已摆上重要的议事日程。
  “房企都想在广佛市场有很好的发挥,在地价高企下,旧改俨然已成为房企获取土地的途径。”佛山中原地产代理有限公司董事总经理余鸿表示,虽然相比之下,外来企业通过招拍挂拿地进驻,受益与开发周期比参与旧改来得快,但毕竟城市的开发强度已经上来了,未来还是得从三旧改造以及城市整体功能平衡上去做文章。“另一方面,三旧改造正影响着我们的市容市貌与价值体系输出。城市级别高,城市可塑空间更高,反过来带动人才流动与房地产发展。因此旧改对于开发商来讲,如果做好它,获利的成本比招拍挂拿地要好。”
  困局:
  产业空心化与商业过剩并存
  但旧改中仍有不少问题,让房企入阵的脚步有所踌躇。
  首先是结构性问题。市三旧改造管理委员会办公室专职副主任吴福明坦言,三旧改造去工业化严重,工业大规模减少,导致产业空心化,改造方向不均衡;另一方面新增房地产、商住项目占比超过80%,已批项目商业规模大幅增加,导致中心城区商业过剩。
  商办物业比例过高,加剧了拿地房企的前期投入与经营压力。骆仪克表示,功能比例的限制、容积率如何衡量,已成为三旧改造的两大痛点。尤其在季华路、岭南大道等城市中轴线,目前已规划大量商办物业,非住宅已过剩,对容积率、层高等指标要求高,难以吸引房企参与旧改。
  “比如说季华路沿线都做商业,跟城市发展是不匹配的,也会对城市发展带来阻力。我们需要重新审视城市功能的规划。”佛山汇诚宏图房地产顾问有限公司董事长刘世恩亦有相同见解。
  另一方面,受行政体制、管理机制影响,三旧改造推进难度加大,相关配套政策包括国土政策、规划体系、地价税收等方面仍不够完善。
  余鸿亦坦言,房企参与旧改除了要考虑城市中心商业面积的经营、租赁、长期获取税收受益的处理外,获取土地的周期和手续方面也将面临很大的压力,尤其是拆迁款、中间税费、产品线配备。
  一个数据值得引起警惕——我市三旧改造实施规模正在逐年下降。记者留意到,佛山启动三旧改造十年,但完成度仅19.8%。其中2010~2012年三年最高,其中2011年改造用地规模达到1475公顷的最高值。随后逐渐下滑,至2016年仅99公顷。“很明显出现了后劲不足。这有两方面的原因,一是市场动力不足,二是土地权属人改造意愿下降。”吴福明对此坦言。
  此外,三旧改造对公共设施配套贡献率也较低。相对于纳入统计的已批用地,公益设施的占比仅为5.8%,其中位于中心城区的禅城区占比仅为0.4%。已批项目中公益性设施主要来自于道路交通设施及公园绿地,公共管理与服务设施规模较小。
  业内建言
  佛山汇诚宏图房地产顾问有限公司董事长刘世恩:
  先发展经济、引进人口,才有产业与
  办公
  旧改必须体现政府对城市规划和城市功能规划的结果。珠江新城也经历很长时间的运营,先有了流动人口,才有商业;先发展经济,才有办公。目前来说,佛山的净流入人口包括大学毕业生的流入还是有限,这种情况下发展商业和产业,不太适合城市核心区。比如说季华路沿线60米都做商业,跟城市发展是不匹配的,也会对地块盘活、城市发展带来阻力。我们需要重新审视城市功能的规划。
  佛山中原地产代理有限公司董事总经理余鸿:
  解决商业过剩,政企间需尽快找到
  共性
  商办物业已不仅是供应饱和的问题,而且难以在短期内经营下去。五年前我们做岭南天地项目,算是比较成功,但它的超高层写字楼依然有压力;现在我们做澜石泷景项目,其60万平方米的商业体也面临一定压力。加上目前的房地产政策环境,一般开发商都不敢做商办物业了。当然,大家也一直都在寻找解决的办法,但政府、企业之间也缺乏统一的方法、缺乏统一方向,希望尽快在这方面找到共性。
  佛山市房地产业协会副会长骆仪克:
  三大创新途径,五区尽快减少差 异化
  三旧改造可以有三大创新途径:民营旧厂房用地除了按评估价进行收储外,还可在符合城市规划功能的前提条件下,公开拍卖后的土地收入按比例分配,以此鼓励旧厂房地主积极参与;村集体用地引入市场机制,由企业参与土地前期整理工作;流传土地方面,非住宅物业有产权可分拆销售,有利于盘活集体土地,提升村级工业园及市场产品多样化。此外,建议五区尽快减少差异化,从市级层面总结成功经验全面推广,加快城市更新步伐。
  佛山市建鑫住房租赁有限公司董事总经理蔡宇:
  租赁市场新政策,对旧改有极 大启发
  如何盘活空置的商办物业?希望政府按照<国办发〔2016〕39号>文件精神尽快研究出台“商改住”落地政策与执行细则,指导市场去商业库存。另外住房城乡建设部和国土资源部最新发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》提到,房地产开发企业参与工业厂房改造,完善配套设施后改造成租赁住房,另外农村流转集体用地也可作为租赁住房试点。未来如能应用好,对于租赁市场甚至往后的三旧改造也将是极大的启发。
来源:佛山日报

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