南海拟暂停新增宅基地审批 建立房屋流转制度

　　近日，南海区国土部门公布了《佛山市南海区关于进一步加强宅基地管理的指导意见(新代拟稿)》(以下简称《意见》)并征询公众意见。《意见》提出，严格控制宅基地用地规模，农村村民住宅改建、扩建、迁建的只能利用农村居民点内存量建设用地等。此外，《意见》还提出建立宅基地地上房屋流转制度和宅基地退出与收回机制。

　　暂停新增宅基地审批

　　《意见》提出“暂停新增宅基地审批”，农村村民住宅改建、扩建、迁建涉及原批准用地红线发生改变的均需办理宅基地用地审批手续，且只能使用农村居民点内存量建设用地，必须符合土地利用总体规划、城乡规划和村庄规划(或控制性详细规划)，不得占用农用地和未利用地，建设社区公寓确需使用农用地和未利用地的应依法办理用地手续后方可建设。上述农村居民点内存量建设用地，是指位于农村居民点范围内，最新土地利用现状成果显示为建设用地的土地，具体包括原有宅基地、村内空闲地、非住宅用途的建设用地等。

　　农村村民住宅改建、扩建、迁建的，须按规划退缩，新批准用地面积原则上不能大于原批准面积(原批准面积少于80 平方米且条件许可的除外，新批准面积可放宽至80 平方米)。申请农村村民住宅迁建的需及时拆除旧房屋，并将原土地交回集体经济组织。

　　建立宅基地 地上房屋流转制度

　　同时，《意见》提出，加强村庄(社区)规划管理，科学统筹规划农村住宅用地，鼓励村居社区公寓建设，提高土地利用效率。按照节约集约用地的原则，鼓励和推进村居社区公寓建设，控制单家独户住宅用地规模，积极稳妥引导分散的自然村向中心社区聚居，提高土地利用效率，有效解决村民住房需求，提高村民生活质量。

　　其中，社区公寓建设主体属于经济联合总社、经济联合社、股份合作经济联合社的，可放宽由该集体经济组织股东代表或成员代表对社区公寓建设方案进行表决。社区公寓建设主体属于经济合作社、股份合作经济社的仍按原文件要求对社区公寓建设方案进行表决。

　　宅基地不得非法转让

　　《意见》还提出建立宅基地地上房屋流转制度。在房地一致、产权清晰、宅基地及其地上房屋已办理土地证及房产证的情形下，宅基地使用权因其地上房屋流转而发生转移的，经土地所有者同意，可按规定办理土地变更登记。在同等条件下，农村集体经济组织有优先购买权。

　　但需要注意的是，宅基地不得非法转让。未依法办理登记的宅基地，不得转让宅基地地上房屋、附着物。严禁城镇居民购买农村宅基地或其地上房屋、附着物。

　　此外，《意见》还提出建立宅基地退出与收回机制。土地使用者不再使用已有宅基地的，可以向农村集体经济组织(土地所有者)申请退出，由农村集体经济组织收回宅基地使用权，注销土地使用证。有条件的，可实行有偿收回。