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四大维度解读佛山上半年土地市场

2019-7-10 17:35| 评论: 0|原作者: 佛山日报

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  土地市场被视作楼市走向的风向标。那么,佛山上半年土地市场表现如何?哪个区域出让地块最多?金主们都有谁?拿地方式变了吗?

  统计显示,上半年佛山商住地出让共36宗,占地210.9万㎡,无论是出让宗数还是面积都同比缩减了两成左右。但这并不影响房企布局佛山的信心,碧桂园、保利、万科等老牌房企纷纷冒头,一大批近两年新入佛山的房企也各有所获。

  维度1 供求走势如何?

  统计显示,上半年佛山土拍市场合计成交36宗商住用地,仅一宗小型地块流拍。共成交210.9万㎡、成交金额392.9亿元、楼面地价6952元/㎡。

  一般情况下,上半年房企资金充裕,拿地量会高于下半年。同比显示,今年上半年的土地成交宗数和面积减少了22%和25%,楼面地价下行了3%;但比去年下半年则有所上升。从过去四年走势来看,今年的土地供求处于平均值水平,流拍量处于低位,供求基本平衡。逐月来看,3月份土地成交放量,达到了63万㎡,一口气出让了8宗,房企碧桂园、中海、金地纷纷出手,为近两年来第二高位;其次是5月份,也有41万㎡。3月小阳春,5月小长假,这两个时间点与一手住宅市场的热度节点相似。

  维度2 哪些区域卖地多?

  36宗地块,约211万㎡,其中就有14宗、超85万㎡落子顺德,占比40%,成了上半年最大“吸金地”。其次是南海区,成交7宗;三水区成交6宗;高明区成交5宗;禅城区成交4宗。

  禅城:体量不大,主打禅西

  禅城区上半年成交主要集中禅西,包括万科湖涌站TOD旁地块、星河湾朝安地块、美的南庄大道地块以及佳兆业石湾地块。

  地块都不算大,最大的占地4万㎡,为万科湖涌地块,虽地块靠近地铁2号线湖涌站,但可建住宅面积仅占四成,这是该地块成交楼面地价仅5519元/㎡的原因。

  其次值得关注的是佳兆业石湾地块,最大优势是距地铁沙岗站1公里内,但目前周边居住环境有些杂乱,亟待通过旧改提升。美的南庄地块已命名美的·时光,于近期开放了外展点,下半年将入市。

  南海:镇街板块为主,里水、狮山供地增多

  南海成交地块除了一宗万科平洲地块以外,其余都位于外围镇街板块,包括限购区的北部里水、金沙洲以及非限购区的狮山、丹灶,大多是前几年供货少、市场淡静的区域。

  规模最大的是由碧桂园和建投联合拿下的里水两宗广佛里智慧慢城地块,占地合计超30万㎡;

  其次是首创二次布局狮山拿下的博爱湖地块,占地超7万㎡。值得关注的是,另一宗同样位于博爱湖旁的地块由弘阳地产拿下,加上在售的新城璟城,沉寂已久的狮山又将补充新货。

  同样将有聚起之势的还有金沙洲板块,上半年时代地产拿下了里水洲村地块,本月黄岐白沙村有一宗地块将出让,此外,根据南海区2019年供地计划,附近草场村也有地块将推出。

  顺德:8大镇街都有出货,卖地最多

  顺德十个镇街除了杏坛、陈村,其余8个都有地块出让。其中宗数最多的前三名是大良、北滘和乐从,可以预见这些区域依旧会是新盘供货主力。其中,大良出让的三宗地块中,有两宗位于德胜新城一线江景区域,该片区目前已有万科金域滨江、保利碧桂园悦公馆等项目在售,龙光天瀛待售。

  北滘亦是新盘新地块一波接一波。上半年出让的两宗地块都邻近北滘新城,金地地块位于北滘新城北面,邻近3号线高村站;中海地块位置更佳,就在林上路北滘镇政府附近,邻近双线交汇的北滘新城站。目前北滘新城内还有顺德未来城、合景天銮、绿城凤起兰庭三大主力项目在售。而北滘西片区以潭洲国际会展中心为价值核心,聚集了招商、万科、金辉、中铁等一批新项目。

  乐从地块也是大家颇为关注的,龙光拿下的岳步村地块,就位于泰禾佛山院子旁,为久未有新盘的佛山新城核心区补货。

  高明:西江新城核心区补货多

  高明拍地亦是集中在西江新城,包括荷富路两侧的3宗地块以及沿江路的2宗地块。

  其中值得关注的是荷富路以西的明湖二期板块,上半年鑫创科技首次进驻拿下15万㎡产城综合类地块,将打造AI国际科创智谷。而规划中的明湖二期南面地块将于本月出让,荷富路东侧美的地块附近也有新地块将出让,未来围绕有轨电车站点,西江新城主干道东西两侧将聚集越来越多项目。

  三水:三水新城势头猛,保利、金融街再出手

  三水依旧是三水新城和北江新区作为主力板块。尤其是三水新城,由于大牌新项目多,开发空间大,势头已渐超越北江新区。上半年三水新城3宗地块出让,保利、金融街都二次出手,集中映海路和云庭大道周边,以三水北站和荷香湖公园为价值中心,在售项目近10个。

  北江新区则以配套成熟、楼盘集中度高为特点。上半年拍出的两宗地块,一宗位于时代南湾北侧,另一宗位于北江碧桂园对面,占地都在3万㎡左右。

  维度3 金主们都是谁?

  单一大鳄拿下多宗地块的现象已不再,取而代之的是“排排坐、分果果”。从拿地房企的数量来看,36宗地块,26家房企出手,其中,只有万科、碧桂园、金地、保利、颐安、美的是出手了两次,其余都是落袋一宗。

  从面积上看,体量最大的是碧桂园和建投联手的里水广佛里智慧慢城地块,总共31.9万㎡,属于产城综合特色小镇项目,将植入医养、生命健康类产业,涉及办公、住宅、集中商业、幼儿园、九年一贯制学校等。其次是鑫苑科技西江新城项目,同样是产城类。此外,占地面积在8万㎡以上的还有卓越乐从南部北围地块、美的勒流黄连地块、德胜新城鹏瑞地块以及龙光地块。

  从金额上看,由于万科平洲地块拿地价不低,加上南庄地块,上半年总共耗资35.9亿元,居榜首。其次就是碧桂园广佛里智慧慢城地块。此外,总耗资在20亿元以上的房企还有保利、鹏瑞、龙光和时代。

  上半年新面孔不少,禹州、鑫苑、力高、蓝光、河北荣盛、星河都是首次进入佛山,而中骏、鹏瑞则首次以公开招拍挂方式拿地。

  维度4 除了招拍挂,还有哪些新招?

  竞争大、成本高,招拍挂已经不是房企拿地的唯一方式,多房企合作、协议出让、司法拍卖、整村改造颇为流行。例如招商、时代合作开发的时代太平熙园项目、海逸和金地合作的南庄金地海逸悦江台项目以及金地、龙光、东亚新华三家合作的杏坛项目。

  上半年协议出让的3宗地块皆为商服用地,佳兆业颇为活跃。包括佳兆业、美思共同开发的盐步悦都会公馆项目、黄岐佳兆业佳寓项目,以及碧桂园杏坛新涌工业区商服地块。

  拍卖市场更是淘笋地的好地方。例如今年5月,保利华南就通过司法拍卖拿下了容桂海尾社区3宗商住地块,总占地约4.79万㎡,虽然剩余年限仅50多年,但胜在价低,楼面价仅3875元/㎡。

  整村改造更是今年以来的市场亮点。在市、区相继发布城市更新指导意见及操作办法之后,以往单一通过政府主导的旧改方式被突破,鼓励开发商与供地方对接,支持连片整村改造,工改商、工改居都有相应扶持政策,大大激发了房企参与的热情。

  例如碧桂园和北控集团分别入主了石湾工农路旧厂房地块、赤坎支东路南面旧厂房地块进行前期整理;万科和碧桂园已分别成为桂城永胜村和洲表村的合作开发企业;保利也于近期获得聚龙北和聚龙南的表决通过,招商也已进驻了宝华村。

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