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事关保障性住房!你的意见很重要

2022-2-18 09:47|原作者: 佛山市住房和城乡建设局

《佛山市发展保障性租赁住房实施办法》正公开征求意见。意见稿提出,保障性租赁住房建设应优先规划在中心城区、商业中心、产业园区以及轨道交通节点等需求旺盛的重点区域。租金应不高于同地段同品质租赁住房市场租金,租金年度上涨幅度原则上不超过5%。

  征询意见时间:2022年2月16日-3月1日

  通信地址:佛山市禅城区城门头西路4号(邮编528000)

  电子邮箱:fszjzfk@fszj.foshan.gov.cn


佛山市发展保障性租赁住房实施办法

(征求意见稿)

第一章  总则

  第一条(目的和依据)  为贯彻落实《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)、《广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(粤府办〔2021〕39号)等文件精神,加快发展保障性租赁住房,进一步完善住房保障体系,结合我市实际,制定本实施办法。

  第二条(适用范围及定义)  本办法适用于本市行政区域内保障性租赁住房的规划、建设、供应和监督管理。

  本办法所指的保障性租赁住房,是指由政府给予土地、财税、金融等政策支持,充分发挥市场机制作用,多主体投资、多渠道供给,以单套建筑面积不超过70平方米的小户型为主、租金低于同地段同品质市场租赁住房租金的保障性住房,主要缓解符合条件的新市民、青年人等群体住房困难问题。

  第三条(责任分工)  各区人民政府对本辖区发展保障性租赁住房负主体责任,加强保障性租赁住房规划、建设、供应的监督管理,成立专责小组,健全完善统筹协调推进机制,明确区级各部门工作分工,建立联合会审机制,简化项目审批流程,加快推动项目落地实施,切实增加保障性租赁住房供给。

  市住房城乡建设部门负责统筹、指导、协调和督促全市保障性租赁住房工作,完善我市住房租赁管理服务平台,会同各区人民政府制定并公布保障性租赁住房发展目标及年度筹集建设计划。

  市自然资源部门负责落实土地和规划支持政策,制定有关措施,简化改使用功能改建保障性租赁住房审批,会同有关部门制定保障性租赁住房土地供应计划,指导各区自然资源部门开展保障性租赁住房土地供应管理、落实土地和规划支持政策等工作。

  发展改革、财政、公安、人社、教育、卫生、税务、环保、国资等部门以及市高新区管委会、三龙湾管委会根据各自职能做好发展保障性租赁住房相关工作。

  第四条(考核机制) 市参照省发展保障性租赁住房情况监测评价办法对各区发展保障性租赁住房工作实施监测评价,并视情况对进度落后的区或部门提醒、约谈,对各区年度目标任务完成情况纳入绩效考核。


第二章  房源筹集

  第五条(房源类型) 保障性租赁住房的房源分为新建(在建)、改建、存量纳管三种类型。

  新建(在建)主要是利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地、产业园区配套用地建设,适当利用新供应国有建设用地建设保障性租赁住房,适当利用拆除重建类旧村居旧城区改造项目配建保障性租赁住房。

  改建主要是利用非居住存量房屋改造建设为保障性租赁住房,非居住存量房屋包括商业办公、酒店旅馆、厂房、仓储等用房,集体经营性建设用地已建成的非居住存量房屋可按规定改建为保障性租赁住房。

  存量纳管主要是将既有闲置住房、长租公寓、单位宿舍、人才公寓、农村自建住房等依法建造的存量房屋盘活纳入保障性租赁住房使用和管理,可按规定将闲置的棚改安置房、公租房、经适房等政府住房用作保障性租赁住房。

  现有各类政策支持的租赁住房,包括住房租赁试点、集体建设用地建设租赁住房试点建设的租赁住房以及企业自持用于租赁的商品住房等,符合本办法规定的,纳入保障性租赁住房规范管理。各类单位宿舍、企业员工宿舍,符合条件的,纳入保障性租赁住房进行管理。

  第六条(规划布局) 保障性租赁住房建设应优先规划在中心城区、商业中心、产业园区以及轨道交通节点等需求旺盛的重点区域,完善交通设施和公共配套,促进职住平衡。“三旧”改造、城市更新、老旧小区改造等工作应与发展保障性租赁住房相结合,有效提升租住品质。

  第七条(土地支持政策) 在尊重农民集体意愿的基础上,可以利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房。建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。

  对企事业单位依法取得使用权的土地,经区人民政府同意,在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下,允许用于建设保障性租赁住房,并变更土地用途,不补缴土地价款,原划拨的土地可继续保留划拨方式。

  对产业园区配套用地,经区人民政府同意,在确保安全的前提下,可以将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%,建筑面积占比上限相应提高,提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房,严禁建设成套商品住宅;可将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来,统一建设宿舍型保障性租赁住房。

  对闲置和低效利用的商业办公、酒店旅馆、厂房、仓储等非居住存量房屋,经区人民政府同意,在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下,允许改建为保障性租赁住房;用作保障性租赁住房期间,不变更土地使用性质,不补缴土地价款。

  在编制年度住宅用地供应计划时,提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例,单列租赁住房(含保障性租赁住房)用地计划。保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应,其中以出让或租赁方式供应的,可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件,允许出让价款分期收取。新建普通商品住房项目,可配建一定比例的保障性租赁住房。

  第八条(支持市场主体参与) 引导和支持市场各类主体发展保障性租赁住房,支持市、区各级国有企业参与保障性租赁住房建设,多渠道增加保障性租赁住房供给。对开展保障性租赁住房业务的国有租赁企业,可适当放宽经营业绩考核要求。对国有企业出租自有物业开展保障性租赁住房业务,租期可放宽到10年,资产出租底价可在市场估价或询价、或者委托专业机构评估的基础上,结合市场供需及资产实际情况等因素综合确定。

第三章  项目认定

  第九条(申请主体) 申请认定保障性租赁住房的主体为房屋或土地产权人。产权人可以委托他人办理申请手续。

  第十条(基本要求) 申请认定的项目应满足如下基本要求:

  (一)项目应权属清晰、无争议,不存在查封、异议、冻结等情形,且未纳入政府土地征收或储备计划,可以为在建、已建成的房屋,也可以为依法取得使用权的土地。

  (二)土地剩余使用年限不少于6年。

  (三)涉及共有或建筑物区分所有权,或存在抵押等其他权利限制的,应依法取得相关权利人书面意见。

  (四)新建、改建的保障性租赁住房以单套建筑面积不超过70平方米的小户型为主,其项目规模一般不低于30套(间)或建筑面积不少于1500平方米。存量纳管和各类政策支持租赁住房并纳管的项目,可适当放宽面积和规模要求。

  (五)项目原则上应符合设计、消防、安全等现行相关规范和标准。

  第十一条(在售项目) 对于拟认定为保障性租赁住房的在售项目,应当先办理暂停销(预)售手续,再申请认定。

  第十二条(一般认定程序) 项目认定按以下流程进行,从项目申请到完成认定原则上不超过30个工作日:

  (一)提出申请。申请人向项目所在地的区住房城乡建设部门提交申请资料如下:

  1.保障性租赁住房项目认定申请表。

  2.项目权属材料:

  (1)土地、房屋的不动产权证或土地使用权证、房屋所有权证;没有不动产权证或土地使用权证、房屋所有权证的,可提交建设工程规划许可证、施工许可证等合法有效的证件作为项目权属材料;

  (2)涉及共有或建筑物区分所有权的,依法提交其他共有人或业主的书面意见;

  (3)存在抵押等权利限制的,提交所有他项权利人同意改建为保障性租赁住房的书面意见;

  (4)利用集体经营性建设用地新建保障性租赁住房的,提交集体经营性建设用地出让、出租等方案,或土地出让(出租)合同。

  3.项目建设运营方案,应当包括项目现状及规模说明、设计方案、改建后房源数量、户型设计、投资成本及回报估算、建设周期、可行性综合分析、风控措施、运营管理方案等内容。

  4.身份证件材料:

  (1)产权人的营业执照或居民身份证等身份证件;委托他人申请的,应提供受托人的身份证件及产权人的委托书;

  (2)办理具体业务的代理人的身份证件及授权委托书。

  5.其他需要提供的用地、规划、建设等材料。

  (二)联合会审。区住房城乡建设部门收到申请材料后,联合自然资源等相关部门进行审查,联合审查一般不超过10个工作日。联合审查通过的,需在区住房城乡建设部门网站进行公示,公示期为5个工作日。公示期满无异议的,报区人民政府审批。

  (三)出具项目认定书。经区人民政府审批同意后,区住房城乡建设部门出具保障性租赁住房项目认定书(以下简称项目认定书),抄送同级自然资源、生态环境、税务、城管执法等部门以及供水、供电、燃气等市政公用服务单位,并应及时将项目认定书、建设运营方案等资料报送市住房城乡建设部门。

  第十三条(简易认定程序) 符合以下情形的新建(在建)项目或存量纳管项目,可适用简易认定程序:

  (一)商品住房项目、拆除重建类旧村居旧城区改造项目配建保障性租赁住房或租赁住房,土地出让合同已明确商品住房或配建租赁住房、保障性租赁住房的内容及规模。

  (二)利用产业园区配套、企事业单位自有用地建设保障性租赁住房或宿舍,土地出让合同或土地划拨决定书已明确建设租赁住房、保障性租赁住房或宿舍的内容及规模。

  (三)企业自持商品房,土地出让合同已明确建设内容为租赁住房或保障性租赁住房。

  (四)依法建造的服务型公寓或酒店类项目,土地出让合同已明确服务型公寓或旅馆比例及设置要求。

  (五)在国有居住用地上依法建造的存量住房。

  (六)我市住房租赁试点、集体建设用地建设租赁住房试点等各类政策支持建设的租赁住房。

  对适用简易认定程序的项目,产权人应向项目所在地的区住房城乡建设部门提出认定申请,提交保障性租赁住房项目认定申请表、项目权属材料、身份证件材料、运营管理方案以及土地出让合同或土地划拨决定书等材料。由区住房城乡建设部门联合自然资源部门对申请材料进行审查,核实项目是否存在擅自改建、加建等违法违规行为。项目材料齐全并通过审查的,由区住房城乡建设部门在10个工作日内出具项目认定书。

  第十四条(信息化建设) 项目认定后,产权人应在佛山市住房租赁管理服务平台登记项目信息,纳入平台统一管理;对新建(在建)或改建项目,产权人应在竣工备案后完成项目信息登记。未纳入平台统一管理的,不得作为保障性租赁住房经营。

  第十五条(认定期限) 保障性租赁住房项目的认定期限为6年以上,自出具项目认定书之日起计算。新建(在建)项目的认定期限原则上与土地使用期限保持一致,土地出让合同、土地划拨决定书另有规定除外。


第四章  建设管理

  第十六条(建设标准) 保障性租赁住房建设应符合设计、消防、安全等相关标准和有关规定,符合给排水、供电等相关要求,具备良好的通风、采光条件,有效提升居住品质。

  集中式保障性租赁住房的项目应当符合《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》(建办标〔2021〕19号)的相关规定,同一楼栋内的保障性租赁住房原则上应相对集中配置。土地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地的非居住建筑,不得改建为集中式租赁住房。

  鼓励有关部门、企业通过组织专题设计竞赛,收集优秀设计方案,将先进设计思想理念融入到保障性租赁住房建设当中;在保障性租赁住房中积极推广装配式建筑,将建设要求列入土地出让合同。

  第十七条(实施建设) 产权人或其委托实施建设的单位提供项目认定书等资料向相关部门依法办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。对不涉及土地权属变化、不涉及土地性质变更的项目,可用已有用地手续等材料,不再重新办理用地手续。

  产权人或其委托的实施建设单位应当按照有关标准要求和规定及时实施保障性租赁住房建设,各相关职能部门应加强项目建设过程的监督,将保障性租赁住房纳入工程建设质量安全监管,并作为监管检查的重点,督促建设各方责任主体落实质量安全责任,确保工程质量和施工安全。

  第十八条(项目验收) 保障性租赁住房项目完工后,应按有关规定申请联合验收,办理工程竣工验收备案。未通过联合验收的,不得投入使用。

  第十九条(空气污染物检测) 新建或改建后首次出租的项目,应当按照有关标准进行室内空气污染物浓度检测,符合规定标准后方可对外出租。

  第二十条(不动产登记) 属于新建(在建)或改建的项目,在完成工程竣工验收备案后,产权人应向不动产登记部门申请办理不动产初始登记或变更登记,在不动产权证附记备注“保障性租赁住房”等字样;未进行备注,不得对外以保障性租赁住房或租赁住房、酒店、公寓等名义经营,利用非居住房屋从事住房租赁业务的,视为擅自改变房屋使用功能。


第五章  运营管理

  第二十一条(运营主体) 保障性租赁住房项目投入使用后,由运营主体负责整体运营,提供优质的租赁管理服务。运营主体应当具备持续运营保障性租赁住房的能力,其选取方式由产权人决定。

  第二十二条(租金标准) 保障性租赁住房租金标准不高于同地段同品质租赁住房市场租金,租金年度上涨幅度原则上不超过5%,其中,享受财政资金支持的保障性租赁住房租金标准原则上不高于同地段同品质租赁住房市场租金的90%。区住房城乡建设部门负责定期公布区域市场租金参考水平,并对租金标准的落实情况进行抽查。

  运营主体应执行租金标准,并在经营场所公示各项收费标准,不得变相哄抬租金。租金、押金的收取方式按住房租赁相关规定执行。

  第二十三条(承租对象) 保障性租赁住房的承租人一般为本区无房或在本地工作生活的新市民、青年人等群体。本区无房,是指本人在项目所在区没有房产;本地工作生活,是指本人在项目所在区工作,或生活半年及以上。保障性租赁住房的承租人可以按照规定申领居住证,享受相关优惠政策;符合住房保障租赁补贴条件的,可申领租赁补贴。

  签订租赁合同前,承租人应向运营主体提供房产信息查询或劳动合同等材料,由运营主体负责复核。签订租赁合同后,运营主体负责在佛山市住房租赁管理服务平台办理租赁备案。

  承租人不得转借、转租房屋或改变房屋用途,运营主体应当落实监督责任。

  第二十四条(规范租赁管理) 运营主体应按规定落实开业报告、合同签订、资金监管等工作,建立完善各项突发事件应急预警及处置制度,落实消防安全责任制,配备符合规定的消防设施、器材,保持疏散通道、安全出口、消防车通道畅通,定期开展消防安全检查,并接受市、区有关主管部门的监督。

  保障性租赁住房不得上市销售或变相销售(包括以租代售),严禁有关机构或个人提供保障性租赁住房转租、销售等经纪业务。保障性租赁住房广告宣传应真实、准确、可靠,不应含有夸大或误导公众的内容,不应含有上市销售及类似内容。

  第二十五条(运营监管) 各区住房城乡建设部门应加强保障性租赁住房运营动态监管,并每年对本区保障性租赁住房项目进行检查不少于1次,对享受了土地、财税支持等优惠政策项目全覆盖检查。对于利用集体经营性建设用地、企事业单位自有用地建设等项目,各区住房城乡建设部门会同自然资源、城管执法等部门开展联合检查,检查发现违反有关规定的,应当依法依规予以处理。

第六章  认定管理

  第二十六条(变更认定) 项目认定书证载事项发生变化的,产权人应自证载事项变更之日起10个工作日内向区住房城乡建设部门申请变更项目认定书,并提供相应佐证材料,对申请变更事项的合法性、真实性、准确性负责。经核查,申请变更事项依据充分的,由区住房城乡建设部门出具变更后的项目认定书,原项目认定书自动失效。

  第二十七条(延续认定) 需在认定期限届满后延续认定保障性租赁住房的,产权人应于认定期限届满之日的6个月前,向区住房城乡建设部门书面申请延续认定并提交相关材料作审查,申请延续认定的期限不超过土地的剩余使用年限,有关单位按照本办法规定的项目认定程序作重新审查。审查通过的,由区住房城乡建设部门重新出具项目认定书,并抄送相关单位,报送市住房城乡建设部门。

  第二十八条(不动产转让、抵押) 在认定期限内,需转让或抵押保障性租赁住房的,对于新建、改建的项目,在办理不动产转让或抵押登记时,产权人、受让人(或抵押权人)应当向不动产登记部门提交受让人(或抵押权人)知悉且同意房屋继续用于保障性租赁住房的书面文件;对于存量纳管的项目,在认定期限内,需转让或抵押保障性租赁住房的,产权人应及时如实告知受让人(或抵押权人)房屋已用作保障性租赁住房。产权人未履行如实告知义务的,应当承担因此造成的所有法律纠纷以及赔偿责任。

  完成不动产转让登记后5个工作日内,原产权人、受让人应当共同向区住房和城乡建设部门申请变更项目认定书,并提交受让人身份资料。房屋转让或抵押后,其保障性租赁住房性质不变。

第七章  退出管理

  第二十九条(期满退出) 如在认定期限届满后退出保障性租赁住房的,产权人应当在认定期限届满之日的20个工作日前向区住房城乡建设部门申请注销项目认定书,并应当在认定期限届满之日的3个月前通知承租人退出保障性租赁住房,确保承租人有序退租。

  第三十条(提前退出) 因情势变更等原因导致项目重大经营困难,满足以下条件之一的,产权人应向区住房城乡建设部门申请提前退出保障性租赁住房,并提交提前退出情况说明(含项目现状、租赁情况、清退承租人方案等内容)、运营主体的经营情况报告、台账等相关资料:

  (一)连续3年实际出租率低于项目建设运营方案预期出租率70%;

  (二)累计3年实际租金收入低于项目建设运营方案预期租金收入70%。

  区住房城乡建设部门会同有关部门进行审查,审查认定符合上述条件的,可以准许提前退出保障性租赁住房,产权人应当按照提前退出情况说明落实相关工作。

  因运营主体破产等原因导致无法继续经营保障性租赁住房,产权人没有申请提前退出的,项目不自动退出保障性租赁住房。

  第三十一条(强制退出) 产权人未按要求建设、运营保障性租赁住房的,区住房城乡建设部门应当向产权人书面通知限期整改;收到通知后,产权人没有按期完成整改,或在合理期限内产权人没有实施整改工作的,视为房屋不按照保障性租赁住房用途使用,区住房城乡建设部门可撤销项目认定书并通知产权人,将撤销项目认定书抄送相关部门和单位,向市住房城乡建设部门报备。

  第三十二条(租赁清退) 产权人及运营主体负责清退承租人,因没有履行清退义务或违反租赁合同而产生的纠纷、诉讼,由产权人、运营主体与承租人自行协商处理或依法律途径解决。

  第三十三条(后续工作) 退出保障性租赁住房后,产权人及运营主体不再享受保障性租赁住房相关优惠政策,不得再以保障性租赁住房名义经营项目,由区住房城乡建设部门出具注销(撤销)项目认定书的书面文件,抄送相关部门和单位,并向市住房城乡建设部门报备。退出保障性租赁住房后,相关部门和单位应当将房屋及税务、水、电、气等按照原用途或有关规定管理。


第八章 其他支持政策

  第三十四条(资金支持) 多渠道筹措资金支持保障性租赁住房。

  (一)积极争取中央、省级资金支持本地区发展保障性租赁住房。鼓励社会资本参与,充分发挥市场机制作用,引导更多市场主体参与发展保障性租赁住房。

  (二)各区按规定统筹利用土地出让净收益、住房公积金等渠道的住房保障资金,根据本地财力情况制定具体措施,对发展保障性租赁住房的资金提供支持,可参考国家、省有关标准对保障性租赁住房项目予以资金补助。

  第三十五条(税费优惠) 利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房,取得项目认定书后,比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策,具体按照《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号)执行。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。

  第三十六条(民用水电气价格标准) 利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房,取得项目认定书后,用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

  第三十七条(金融支持) 运用多种金融手段,通过向保障性租赁住房项目提供低成本、长期性的稳定资金,支持发展保障性租赁住房工作。


第九章 附则

  第三十八条(违规处理) 在保障性租赁住房建设、运营期间,产权人或运营主体存在未在佛山市住房租赁管理服务平台备案、未按要求执行租金标准或者擅自改建、扩建、改变房屋用途、上市销售、变相销售等违法违规行为的,或以保障性租赁住房为名违规经营或骗取政策优惠的,相关部门和单位应当采取限期整改、取消奖补资格等处理措施;情节严重的,予以撤销项目认定书;涉嫌违法的,由相应部门立案查处;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。

  第三十九条(配套文件) 在本办法基础上,可另行制定关于利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地、产业园区配套用地、非居住存量闲置房屋改建保障性租赁住房等相关配套文件。本办法未有规定的,按照国家、省和市有关保障性租赁住房管理的相关规定执行。

  第四十条(实施日期及解释单位) 本办法自印发之日起实施,有效期为2年,由市住房和城乡建设局负责解释。

  附件:1.保障性租赁住房项目认定申请表(参考版本)

  2.保障性租赁住房项目认定书(参考版本)

  3.保障性租赁住房项目认定变更申请书(参考版本)

  4.佛山市保障性租赁住房项目认定书注销(撤销)通知

  (参考版本)

  5.关于房屋转让(抵押)的告知书(参考版本)

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编辑:谷雨
审校:xw

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