佛山楼市进入U形筑底

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2012-5-28    来源：佛山日报 国内地产调控政策发生微妙变化，佛山楼市３、４月连创限购以来成交新高，市场人士预言——

佛山楼市进入U形筑底

限购一年多佛山楼价下降一至四成不等；有市民买完楼“降到肉疼”，有的市民等降价“等到头疼”

在限购一年多后，楼市拐点终于乍现。5月24日，在今年经济下行的背景下，温家宝总理在国务院常务会议上指出，“要根据形势变化加大预调微调力度”，同时稳定对房地产的调控政策。中央楼市调控静水不变的基调下，各地政府对楼市的态度却已暗流涌动。据中原地产市场研究部的最新调研结果，自2011年10月以来，杭州、天津、成都、厦门、武汉、合肥、南京、中山、长春、芜湖等10余城市出台不同角度的楼市微调政策，内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。　　在佛山，虽然政府按兵不动，但楼市成交已开始回暖。成交量继3月创新高，4月份继续攀升至5083套，取得自去年3月18日限购以来的最好单月成绩。有本地地产商宣称，形势已发生转折，下半年思路和重点可以调整了。多数地产观察人士认为，佛山楼市已进入U形探底，未来楼盘普遍下降空间不大。　 　　■调查 　　限购至今楼价下降一至四成 　　佛山楼价是否降了？记者采访发现，要给出这一答案，需弄清各楼盘不同位置、品质单位的价格变化。记者对比了保利香槟花园、碧桂园城市花园、水晶城、保利东湾等佛山限购以来在售的几个大型楼盘发现： 　　禅城区房地产交易所网站的数据显示，保利香槟花园A区成交均价自去年3月至今年4月，跌幅已达19.2%。据了解，保利香槟花园A区主推户型是90多平方米的三房，去年3月成交均价9000多元/平方米，去年“五一”后价格逐步走低。今年3月，市民林先生购买了A区3座8楼、北向、望花园92平方米的三房，均价为7500元/平方米。A区近日刚发售20座，售楼人员介绍说，20座92平方米的三房均价为7300~7600元/平方米，本周将推的21座价格估计也差不多。 　　依云上城成交均价跌幅最大的是22座，自去年3月至今年3月，跌幅达13.8%；其次是19座，自去年8月至今年4月，成交均价跌幅为4.9%。不过，即使价格下调，22座均价未跌破9000元/平方米，19座也未跌破8800元/平方米。 　　去年“五一”最早掀起降价潮的碧桂园城市花园降幅相对较大。以该楼盘中区东西朝向5座11楼的一套117平方米单位为例，折完总价111万元，含装修折合每平方米9300元。相邻4座为毛坯房，其5楼一套单位的均价仅为8000元/平方米。在限购令出台的3月份，该单位开盘时售价约1.1~1.2万元/平方米，以此估算降幅接近4成。 　　佛山新城地标楼盘保利东湾今年年后也卖力挥动降价大旗。4月以来新推出园景单位均价为9000多~11000元/平方米左右。这一价格较春节前下降2000元左右——年前的售价还保持在11000~13000元/平方米。 　　同处该板块的万科水晶城的降价力度较小。上周末记者从该楼盘获知，其望江楼房平均降价约一成左右，其它单位约降一成五左右。以8号楼为例，目前一套20多层200平米单位折后价274.2万元，折合每平米13700多元。“这套单位最高卖过15000元/平米。”据该楼盘销售人员介绍，7、8、9、10号楼都是2010年底第一批开盘时推出，目前7号楼已基本售罄，其它几座一直在卖。销售人员称，现在非望江单位的10号楼折扣最大，现报价11000多元/平米，比之前降了2000元左右。 　　■探因 　　资金和成本影响楼价降幅 　　同处调控大势下，为何不同楼盘甚至同一楼盘表现出如此大的差异？佛山房产业界人士介绍，各个楼盘降价与否、降幅多少，与楼面地价、供求量、资金流量等多方面因素有关。 　　“当市场逼着不得不降时，开发商也会调整推货计划来适应。”世联地产广佛区总经理葛朴表示，就一些高端楼盘来说，面对楼市低迷，就会选择在这段时期推一些定位不高的货，以拉动成交回笼资金。而对于那些望景、楼王的优质单位，开发商宁愿放在那里慢慢消化。 　　也有不少地产商坦言，资金压力是推动降价的重要原因，在限购造成刚需有限的情况下，只有降价能够吸引客户。一位去年较早降价的本土地产商负责人向记者透露，整个2011年该公司没拿到一分钱的银行贷款，今年初的贷款申请仍未获批。而正是由于降价拉动成交，一定程度上缓解了他们资金压力。 　　此外，部分楼盘较高的楼面地价也使项目降幅有限。以上述保利香槟花园和依云上城为例，楼面地价分别为2300多元/平方米和5600元/平方米，单纯从成本看，保利香槟花园的下降空间较大，而8800~9000元/平方米左右的单价在不少房产人士看来，已算是依云上城的成本价了。“我们这个项目接近微亏了。”依云上城开发商招商地产佛山公司总经理冼耀强抱怨称。 　　葛朴表示，一个楼盘的地价如果占房价的五成，基本到了盈亏平衡点。他认为目前佛山市面上进入微利的楼盘接近半数。 　　不过，2011年房企年报业绩显示，碧桂园2011年内持有土地成本556元/平方米，销售均价6289元/平方米；雅居乐整体土地平均成本1277元/平方米，项目平均售价10517元/平方米；万科楼面地价约2707元/平方米，销售均价11306元/平方米。可见市面上，大有降价空间的楼盘有之，也不乏到了成本价区间的楼盘。 　　■分析 　　成交量见底回升 镇街楼盘或补跌 　　楼市限购一年多来，中央楼市调控不动摇的基调下，各地政府对楼市的态度早已暗流涌动。据中原地产市场研究部的最新调研结果，自2011年10月以来，杭州、天津、成都、厦门、武汉等10余城市在限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等多方面“微调”。 　　而在今年经济下行的背景下，上周，温家宝总理在国务院常务会议上指出，“要根据形势变化加大预调微调力度”，同时稳定对房地产的调控政策。坊间解读称，此为宏观政策转向宽松的信号，利好房地产。事实上，楼市成交早现回暖势头。4月份佛山楼市成交量攀升至5083套，取得自去年3月18日限购以来的最好单月成绩。易居中国佛山公司总经理助理李锷称，从量上看，最艰难的时间已经过去。 　　多数佛山房产业界人士均认同，佛山楼市成交量已见底回升，楼价正在完成探底过程。“价跌量升是明显的筑底标志。”葛朴认为，刚过去的３、４月份成交量创高并不意味着会出现2009年那样的报复性反弹。首先中央调控不会放松，同时，目前佛山新房库存高达600~800万平方米，几乎相当于佛山一年的成交面积，足够消化相当长时间。“下一阶段将进入漫长的横盘筑底过程，预计价格下探空间不大，或在5%的范围内震荡。” 　　在合富辉煌佛山分公司副总经理黄保华看来，销售量在恢复，价格到了相对底部，禅桂中心区域的项目价格已探底，而镇街项目接下来预计会补跌。 　　北京大学公共经济研究中心研究员、资深地产专家韩世同则持不同看法，他认为，部分促销楼盘造成了现在看似成交“火爆”的局面，如果开发商不继续采取以价换量策略，市场中剩下的无效刚需并不能转化为购买力拉动成交。他认为，目前房价下行态势不可能改变。 　　■市民感受 　　有的降到肉痛有的只是噱头 　　楼价降了多少，市民心里也有一杆秤。市民小萧去年6月在张槎一大型楼盘买下一套北向三房，当时佛山限购刚3个月左右，她在对限购政策是否持续的担忧和销售小姐的催促下下了定金，单价8000多元/平方米。 　　去年9月、10月后，由于楼市成交很差，降价风再起，小萧加入的业主QQ群里不时有人对比各自的购买价，感叹买早了、买贵了。很快，小萧买的楼盘均价跌破8000元，她听说同事买的季华路、乐从的楼盘每平方米也降了几百到上千元不等。 　　今年2月，小萧的楼盘开始出现“6字头”，不过，“6字头”的是环境有所不同的二期项目，她心里稍许安慰。直到前几日，她打听最新的一期新货价格发现，跟她同样朝向、同样面积的均价已低至7300元/平方米。 　　与小萧的忧心不同，还未购房的市民唐小姐则在期待着更多的降价楼盘出现。然而她看中的佛山新城一楼盘的小三房降价幅度却一直较小。今年春节后，她听说心属的楼盘户型出现了“8字头”，可她3月中旬再去问，“笋盘”早没了，“我问到的还是要9000多元~1万元/平方米，没跌多少。”她说，看房这半年多来，虽然有些楼盘打出了诱人的广告，如“6字头起”，但到楼盘就会发现，“6字头起”的只是几套特价房，且早早卖完，“纯粹是文字游戏”。 　　■专家观点： 　　中山大学金融系教授王燕鸣: 　　宏观微调不意味 　　房地产马上发热 　　针对5月24日温家宝在国务院常务会议上提出的“加大预调微调力度”这一政策变化，王燕鸣认为，这反映“管通胀”、“调结构”和“保增长”三个经济重心的顺序已经改变，中央将在下一阶段实施略宽松的货币政策以及其它刺激经济的手段。 　　王燕鸣指出，目前，外部环境变差，在这种形势下，调结构被弱化，保增长提到首位，也是一种应急的反应。在刺激手段上，当然中央不可能再投入4万亿，预计未来更多是通过启动铁路、基建等原有的大项目来拉动经济增长，最近将铁路项目开放给民营资本正是配套的措施之一。货币政策方面，中央将继续下调存款准备金率，同时会在控制风险的前提下，放松信贷额度管理。不过，中央应会慎重使用价格工具，存在降息的可能。 　　在王燕鸣看来，宽松的政策会使房地产市场出现企稳的现象，但并不意味着房地产投资会马上发热。他认为，一方面近两年随着通胀的上升已经抵消了一部分房地产价格的泡沫，同时，房地产调控也促使了价格有所回归。在这种情况下，预计房地产将以价略跌、量回升的平稳趋势为主。 　　■地产界观点： 　　@冼耀强（招商地产佛山分公司总经理）：“前五月销售良好，已完成全年过半任务，形势已发生转折。”冼耀强称，下半年思路和重点可以调整了。 　　@李华宇 （领先丰地产顾问有限公司总经理助理）：“在政策不变的背景下，我认为，底部构筑的走势将是U形，而不是V形。” 　　@韩世同（北京大学公共经济研究中心研究员、资深地产专家）：“我担心有崩盘的可能性，大部分楼盘楼价可能还要普降20%~30%。” 　　统筹：佛山日报记者张婷 　　专题撰文：佛山日报记者张婷、叶美英 　　制图：曹宪尚

田小果

又要涨价了~~~