|
|
发表于 2014-7-11 10:51:33
|
|阅读模式
有评论认为，当前中国楼市已处于从短缺到过剩、劳动力从过剩转向短缺的转折期
2014年上半年刚刚划上圆满的句号，这期间我们充满了太多的问号和惊叹号。上半年，究竟发生了哪些影响我们的楼市大事件？
1降价潮来袭“全城惊喜”
3月20日下午，雅居乐方面透露其位于亚艺湖板块的曼克顿山组团将于23日开售，在其资料中，并未涉及到具体售价，只留下“全城惊喜”的字眼，引得众人好奇究竟有多“惊喜”?
23日当天，曼克顿山开售，价格果然很“惊喜”,这个楼面价达7121元/㎡的昔日“楼王”项目，竟然以最低8600元/㎡出售，销控表上不少房源是以“8字头”售出，创造了销货超300套、总销售额2.5亿元的优异成绩，成为春节过后佛山禅城第一个热销的项目，这也是2014年上半年佛山首个真正降价的楼盘。
而后，降价潮进军中心城区和改善型楼盘。万科水晶城、万科缤纷四季开始推出多套特价单位。4月底，新鸿基·泷景花园“8字头”开盘热销八成。紧接着的5月和6月，降价潮愈演愈烈，季华路、祖庙商圈、桂城片区纷纷降至“9字头”起、“8字头”起，包括了禅城绿地中心、瑞安岭南天地·尚苑等品牌房企。
近日，有机构对佛山140个在售楼盘(含尾盘)价格进行了一次摸底大调查。数据显示：时隔半年，140个楼盘中，共有91个楼盘价格出现下调，最高降幅达36%。
世联地产总经理葛朴接受新快报记者采访时认为，楼盘降价是开发商正常的选择，是一种企业行为。部分品牌开发商降价在于快速消化库存，迅速回笼资金，“以价换量”。对于降价，有的市民买账，果断入手；有的市民则继续观望。市场进入买方市场，双方有点“胶着”了。
领先丰地产总经理助理李华宇则告诉新快报记者，如果说上半年有什么令他印象深刻的楼市大事件，前三位必然是降价。雅居乐曼克顿山用贴近成本价来吸引市民，这一仗打得比较准也比较快；新鸿基·泷景花园则采取了价格策略，主要面对刚需改善型客户，必须用绝对的性价比打动他们，这一仗最狠；中海锦城则考虑了一二手联动，拉动了很多广州客户的成交，致使5月份该盘单月销售过千套，其拓客渠道最宽。
2高明限购松绑令“一日游”
5月9日中午，疑似“佛山放开限购细则”(下称“细则”)传出，称自然人仅凭身份证即可购房，10日起在高明区试点。然而，就在这份“神秘”放松政策内提及的5月10日高明区试行的当天，高明区多个开发商却再度收到了一条暂缓的短信，短信内容如下：高明各房地产开发商：2014年5月9日上午在本协会召开探讨限购政策的事宜，现因客观原因决定暂缓执行，希知照。【建筑与房地产协会】
这意味着高明试行松绑限购的政策胎死腹中。12日，佛山市住建局正式作出回应，称已知晓此事，将对放松限购会否影响高明刚性购房需求、会否引起区域房价大幅波动进行评估。
此后，住建部到广州调研珠三角楼市情况，分别在广州和深圳召开了相关座谈会，多个城市的住建部门和开发商与会。会上还提出希望广州、深圳及佛山和珠海四个限购城市短期内暂不出台楼市分类调控政策。
就佛山本地市场而言，虽然一度传出高明放开限购，但也随着住建局的澄清而逐渐淡出。佛山本地经济基础良好，居民具有相当程度的购买力，且本地市场刚需群体较大，整个佛山房地产市场还是比较稳健，供求相对平稳，故短期内不会有放开的意向，但一旦市场出现转折点，也不排除分类调控政策的出台。
3土地市场逐步低迷
根据佛山市五区国土部门统计，2014年上半年佛山共卖地336.08万平方米，卖地总收入228.6亿元，分别较去年同期下跌1.43%和3.4%。与国内其他城市如武汉、苏州等相比，佛山卖地收入跌幅并不明显。
1月佛山土地市场供应锐减；2月佛山土地供应萎靡；3月佛山土地市场意料中转冷，供应放缓，成交量价持续下跌；4月佛山土地成交市场持续低迷，但供应放量；5月佛山土地成交数据虽双双上扬，但多宗地块惨遭流、停拍，开发商拿地谨慎；6月佛山土地市场供应减缓，房企拿地依然谨慎，底价成交、流标率增加。
纵观上半年佛山五区土地成交，卖地收入最多的是南海区，卖地总收入约75亿元；其次为禅城区，落袋61.7亿元；三水区紧随其后，收入47.85亿元；顺德上半年多宗地块流拍，卖地收入居倒数第二，为43.13亿元；高明上半年商住用地零成交。
值得注意的是，今年上半年的佛山土地市场中，大型房企如万科、中海、保利等并未出现。时代地产以6599元/平方米的楼面地价竞得朝安南路西侧一地块，溢价率86%；而在经过了38轮竞价之后，碧桂园成功以8128元/平方米的楼面地价竞得大良苏岗海边围住宅地块，成为顺德新“地王”;6月中旬，禅城老城区东方广场一商业地块楼面地价拍至13050元/平方米，来自北京的房企国瑞地产以8657元/平方米的高价夺得莲升片区地块。
楼市大环境欠好，致使土地市场自春节过后开始转冷，无论是政府推地还是房企拿地的意愿均有所减缓。
4“单独两孩”政策实施
3月27日，省十二届人大常委会第七次会议第二次全体会议，表决通过了《关于修改广东省人口与计划生育条例》的决定，广东省“单独两孩”正式放开。佛山市有1万名左右育龄女性符合政策。
该政策将延续房地产行业人口红利，在未来20年，适龄购房人口数量将有所上升；很大程度地改变市场上产品的户型设计， 渴望双子女的育龄夫妇，考虑为“新成员”预留房间。有业内人士认为，“单独两孩”政策出台，催生三房或四房等刚性居住需求，刺激房企加大对新刚需户型产品的研发和开发，促使房地产市场中的现有的刚需产品—、两房产品向三房、四房等转化。
5商品房4月起明码标价
从4月起，佛山商品房销售实行明码标价一套一标。佛山市物价局、市住建局联合发布《关于规范商品房销售价格行为和预售行为的通知》(以下简称《通知》)，明确规定了从2014年4月1日起商品房销售实行新的规定。
《通知》明确要求商品房销售明码标价实行一套一标。在销售过程中，如需调整价格(指销售价格高于或低于《商品房销售价目表》所标示的价格10%)，应在执行调整的销售价格前按规定重新办理标价方式监制手续。
此外，《通知》还指出，商品房经营者在商品房项目取得预售许可或办理现房销售备案后，要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格明码标价对外销售。
据了解，广州、东莞等周边城市早已实施商品房明码标价，但从市场表现来看，似乎对楼市价格难以起到明显的抑制作用。因为广州、东莞明码标价后可自行降价，涨价才须重新申报备案，但没有规定涨价幅度，而佛山如需调整价格( 销售价格高于或低于所标示价格的10%)，应重新办理标价方式监制手续。由此表明，佛山明码标价新规较周边城市更为完善。明码标价政策会对开发商定价起到心理暗示的作用，价格混乱现象将得到有效抑制，商品房买卖秩序也将更透明、规范，或将激发部分成交量。
6公积金额度调高6万元
4月，佛山市住房公积金管理中心网站发布《关于调整我市住房公积金贷款最高额度的通告》，这一《通告》决定把佛山市公积金个人贷款最高额度调整至36万元，比起原来的30万元提高了6万元，该规定自今年6月1日起执行。这意味着，一对小夫妻都用公积金贷款买房，最高贷款额度可升至72万元，几乎可以完全用公积金贷款在禅城、桂城买一套90平方米的小三房。
佛山公积金个人贷款最高额度变化：
2005年1月1日起公积金个人贷款最高额度15万元；
2007年9月1日起公积金个人贷款最高额度从15万元提高至20万元；
2009年1月10日起公积金个人贷款最高额度由20万提高至26万元；
2013年7月1日起公积金个人贷款最高额度从26万提高到30万元；
2014年6月1日起公积金个人贷款最高额度提高至36万元。
■点评
近几年佛山房价飙升，同时今年以来银行购房按揭贷款利率一再上浮，公积金新政无疑为市民提供多了一个选择。由于公积金贷款利率相对优惠，且个人公积金贷款额度提高，因而使用公积金贷款将更具优势，夫妻两人的贷款额度几乎可以支付一套刚需小三房的房款，将有效激发这类刚需买家，以公积金方式结算成为首选。但具体执行成效，尚需市场检验。一些购房者反映，因为审批繁琐、跨市贷款难等因素，佛山部分楼盘并不接受住房公积金贷款买房。虽然根据新政，佛山住房公积金贷款买房的额度提升了，但这个福利要落地，依然不太容易。
7创鸿城将被收购
自去年底创鸿董事长黄鸿明被刑拘后，创鸿集团旗下的各大项目何去何从，就引起各界关注。今年3月，南海创鸿城传出被收购的重磅消息在佛山地产界炸开。6月有消息称南沙创鸿汇已被中大建设收购又引起讨论。而南海创鸿城的代理方相关人士则透露，南海创鸿城已由中融集团接管，中融已基本找好接手方，近期将完成转手。
此外，创鸿集团的不少高管也已离去。2014年4月，创鸿集团原执行总裁王寿庆跳槽金地集团；6月，创鸿集团副总裁刘琴对外表示，处理完创鸿的一些事情后正式到广东富港投资集团有限公司任副总裁。
谁也没有想到，当年高调争夺“地王”项目进入广佛到现在出售多个项目资产以求“断臂求生”,创鸿集团从原来快速的上升通道遽然跌落谷底。创鸿的开发模式曾被指过于激进，存在资金链断裂风险；作为民企，创鸿依然存在着很明显的“黄鸿明”个人烙印……创鸿城收购事件，每个人看到的都不一样。对于民企来说，如何“去个人化”是一个问题；对于老百姓而言，买房还是买大牌开发商的房子相对靠谱些。
8地铁2号线悄然动工
没有任何仪式，佛山地铁2号线一期工程前期工程6月27日悄然动工，登洲站和湖涌站两站点率先开建，计划8月份起陆续启动全线建设。佛山地铁2号线将成为广佛同城以来第二条城际轨道地铁线，预计2018年底建成后，可直达广州南站。
佛山地铁2号线一期工程线路设车站17座，将与9条轨道线路对接换乘，一期起于佛山西端的南庄站，经湖涌站、堤田站、莲塘站、张槎站、石湾站、番村站、魁奇路站、石梁站、湾华站、登洲站、花卉世界站、仙涌站、石洲站、林岳西站、林岳东站，最终到达线路东端终点广州南站。目前坐地铁从佛山到广州南站至少要1.5个小时。地铁2号线通车后，从佛山中心城区到广州南站预计半个多小时就能到达。
地铁的开通，无论对在建楼盘、在售楼盘还是未来规划楼盘，都起到一个较大的拉动作用。实际上佛山新城区域的楼盘建设数量之多，人口越来越密集，交通达到瓶颈状态，地铁开通可疏导交通。地铁1号线是南北向，2号线是东西走向，两条线在魁奇路有个对接，真正实现交会，组成了佛山轨道交通基本的框架。虽然地铁概念短时间内对佛山楼市影响不大，但地铁的利好还远远没有透支，以后佛山还有多条地铁，将编织成一条网，那时地铁的价值最大化就呈现了。
9央行“喊话”难阻房贷收紧
今年5月央行召集15家商业银行参加座谈会，要求当前差别化住房信贷政策，优先满足首套房贷款需求，并要求合理确定首套房利率水平。央行喊话“满月”之时，新快报记者以购房者身份访问佛山各大银行发现，包括国有四大银行在内的佛山10家主要商业银行，不仅没有降低首套房利率，反而有国有银行将首套房首付比例增至5成，首套房贷利率上浮20%以上，二套房贷利率上浮30%，市民直言“太夸张”。而多数银行首套房利率最低上浮10%。不过放款速度略好于“喊话”前。
银行房贷收紧或误伤刚需一族。利率市场化改变了国内的金融环境，政府对房地产市场的调控让住房贷款逐渐成了“鸡肋”,“对于银行来说，住房贷款放得越多，银行的利润就越低，这种情况下，银行收缩贷款额度是一种理性的选择。”但对于刚需购房者而言却是购房的一大障碍。有业内人士认为，从央行“喊话”中房贷利率有下降的可能，若其下降，那么对于刚需购房者是有好处的，同时将有利于增加购房者对市场的信心。
10城市户口迁移政策调整
5月23日，“广东新型城镇化建设”专题座谈会在省政协机关召开，省公安厅有关负责人表示，广东将全面调整城市户口迁移政策。进一步放宽直系亲属投靠条件。除广州、深圳两个特大城市的老人投靠子女有所控制外，其他各地直系亲属间相互投靠(夫妻、子女、老人投靠)均全面放开，随时办理。
据介绍，广东将全面放宽本科及以上学历毕业生入户。凡在城市有固定住所、就业的大学本科以上学历毕业生，均可在广东大中城市落户。同时，全面放宽广东中小城市(城镇)落户政策。异地务工人员在除广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山等珠三角主要城市以外的县(市)有合法稳定职业和合法固定住所(含租赁)的，本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，可在当地申请迁入常住户口。
以放宽户口准入为主要内容的户籍制度改革，其本质是为了吸引更多的城市新移民，从而抢占人口红利，缓解当地卖不动房的局面。有评论认为，当前中国楼市已处于从短缺到过剩、劳动力从过剩转向短缺的转折期。在此背景下，购房入户将成为多数城市稳定楼市的最有效措施，同时也将揭开城市竞争和治理模式的全新一页。
不过，有市场人士表示，新政策只是对楼市调控政策的微调，对市场影响不大。“户籍改革是城镇化建设的一个环节，并非针对房地产，短期影响有限。”中国指数研究院华中市场总监李国政表示，“在当前的市场形势下，房企更多需要自救，而不是一味依赖于政府的行政手段，应基于经济形势、行业发展的周期性变化，尽早制定出科学的战略，规避潜在的风险和危机”。
（来源:新快报）
|
|
窥视卡
雷达卡
