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发表于 2014-4-11 09:00:15
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田先生签下的补充协议。
桂城一楼盘延迟半年仍未符合交楼条件，被指通过补充协议压缩违约责任
买房签《商品房买卖合同》时，您签过“补充协议”吗？新房子交楼时，您见过相关部门签发的《竣工验收备案表》了吗？问题虽小，但桂城一楼盘业主田先生就因疏忽大意而吃了亏，不仅收楼延迟了半年，违约金竟从3万元出头缩水到9000元。业内提醒，“补充协议”既可能帮购房者维权，也可能把购房者带进“陷阱”，签约时不可疏忽大意。另外，商品房若无办理竣工验收备案，不可交付使用。
业主声音
迟到半年的楼房 问题多多没验收
“等交楼已经等了半年啦！”2013年年初，田先生于桂城某楼盘购入一精装单位，原定于去年9月30日交楼，但开发商却一拖再拖，直到去年12月30日才向业主们发出“收楼通知书”。
接到通知书后，田先生和其他业主们兴冲冲地赶到现场验房，一进家门心却“凉”了。“入户处的柜桶摆在地上还没安装，墙壁上有很多明显裂缝，有的门窗关不了，连作为公共设施的楼内电梯、燃气都没有开通，这让我怎么收？”一气之下，田先生要求开发商出示《竣工验收备案表》，但开发商却表示手续还没办下来，田先生和部分业主故此拒绝收房并要求整改。
4月3日下午，记者来到田先生购入的单位，只见入户处的柜桶、墙壁裂缝等均已做了整改，但电梯、燃气依然没有开通，《竣工验收备案表》也依然没办下来。“燃气没通，只能自己买罐装煤气凑合着用。”三楼一位已入住的业主表示。“什么时候能开通不清楚，听说一期、二期有业主住进来快一年了，都还没有电梯和燃气用呢。”至于验收报告，这名业主表示并不了解，因为急着入住，就跟开发商签了收楼确认书。
签下补充协议 违约金大缩水
收楼无果，田先生决定向开发商要求违约金赔偿。根据田先生与开发商签下的《商品房买卖合同》，开发商如未按期交楼，需按日向买方支付已交付房价款的万分之2的违约金。田先生的房子总房款为90万，按延期半年算，所得违约金赔偿为32400元。
但田先生翻阅合同发现，《商品房买卖合同》还有一份7页的补充协议，第三页的中间一条里面注明“逾期交楼违约金上限为合同约定房款总价的1%”。算下来，田先生最多只能拿到9000元违约金，仅相当于逾期50天的违约金。“这样子拖两个月跟拖半年有什么分别？违约金对开发商根本起不到约束作用！”田先生后悔不已，“当初签合同没看清楚，现在吃亏大了！”
开发商回应
有业主着急住 我们就交了楼
据开发商方面解释，此次延期交楼，主要是项目工程部与施工单位在合作上出现矛盾，目前开发商已与施工单位进行沟通协商，施工单位将尽快复工。“目前可以确定的情况是，三四期楼座将在4月20日复工，相关业主反映的整改问题将着手解决，预计5月20日完成收楼。燃气本月底可以通，电梯方面由于复工需要一段时间，预计5月20日左右可以开通。”
至于小区未办竣工验收备案表却让业主收楼，该负责人的解释是：“有些在外面租房子或买房结婚的业主比较急着入住，见我们的房子基本也装修好了，向我们提出提前收楼的要求，我们才把房子交给他们入住。”
补充协议作为《商品房买卖合同》的“补充版”，可以针对买卖双方各自关心的条款内容进行修改或增加，以让双方的权利义务得到更好的保障。然而广东宝慧律师事务所蔺存宝主任律师提醒，大部分补充协议并未到国家行政主管部门备案，因此难免出现免除开发商自身责任、压缩购房者权利的内容。常见的有以下几种：
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收楼时这些文件要看到
收楼时，《竣工验收备案表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》为必看资料，精装单位还要留意《水电走向图》。由于精装房的装修可能隐藏一些肉眼看不见的隐患，水、电都是埋在地下，没有《水电走向图》则会给日后的使用、维修带来困难。
律师连线：
交楼期限延长
部分补充协议会以开发商向业主发出收楼通知书视为“有效收楼”，无论业主是否已确认收楼，都要在发出通知之日起缴纳相关物业、水电费用。也有的会在补充协议里延长交楼期限。
压缩违约责任
如田先生的案例，开发商利用补充协议对甲方逾期交楼的违约责任做了“封顶”，乙方的违约责任却依照《商品房买卖合同》执行，这无疑降低了开发商的违约责任。
装修标准模糊
协议仅以“进口”、“高级”、“先进”等不明确表述约定装修标准，但种类、品牌、型号等具体标准却没有进行详细约定，可能导致收楼时出现“货不对板”的情况。
垄断物管权
协议约定“买受人同意该商品房由出卖人选聘的xx物业公司提供前期物业管理服务”，实际上是开发商将物业管理权永久性地垄断了，即便是日后成立业主委员会，也难以改变。
蔺存宝提醒，购房者在签合同时一定要仔细阅读，与开发商多沟通，甚至可将开发商促销时的口头承诺、房屋保修、贷款办理等自己关心的内容写进补充协议里。否则不仅容易掉进“陷阱”，也增加了维权难度。
已签补充协议的购房者也可维权。据蔺存宝介绍，补充协议是买卖双方之间在沟通后达成的约定，具有个性化特征。但如果所有业主重复使用，则涉嫌构成“格式条款”。若被认定为“格式条款”，依据《消费者权益保护法》、《合同法》，排除或者限制了消费者权利的格式条款，对于消费者没有法律效力。因此可以依此进行维权，但具体结果还要看仲裁委员会的判决。
（来源：佛山日报）
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