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发表于 2014-5-8 10:02:59
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今年以来，惠州房地产市场观望情绪浓厚，有数据显示，惠城区4月楼市成交面积同比下跌逾三成。为拉动销售，近期惠城区多个楼盘都打出“零首付”、“一成首付”的广告，房企低首付的营销手段再次风靡起来，那么低首付是否靠谱呢？业内人士认为，还是噱头的成分居多；而银行方面也表示，如果确认开发商存在垫付首付的情况，可能会停止发放贷款。
市场现状
观望情绪浓 开发商寄望低首付
如今房地产市场弥漫着浓厚的观望情绪，惠州房地产市场的成交走势也不乐观。据中原地产发布的统计数据显示，惠城区上周一手住宅成交329套，环比下降25%，成交面积为39136.89平方米，环比下降24%。从成交走势来看，持续两周上升后，上周市场成交再次回落，上行动力仍显不足。
合纵联行房地产顾问有限公司惠州研究管理中心的统计显示，4月份惠城区住宅销售总金额约12.1亿元。住宅共网签1569套，环比下跌了8.4%，同比下跌40.8%；成交面积约18.8万平方米，环比下跌5.5%，同比下跌37.7%；网签均价6437元/平方米，环比下跌5.3%，同比上涨0.5%。
为了拉动销售，“特价房”、“折扣房”等促销手段近期频繁上演。此外，惠城区多个楼盘都打出“零首付”、“一成首付”的广告。据不完全统计，城区有十几个盘都在年后推出了低首付的营销策略。
据了解，低首付一般分为“首期分期付”和“余款缓付”。“首期分期付”是指首付可以按照房款的百分比分期付款，其余部分由开发商垫付后办理按揭贷款，垫付的部分由购房者根据工程进度分期还。“余款缓付”是指购房者只需交纳1～2成首期款，首付余款在规定期限内缓付。而据央行和银监会2010年9月发布的房贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例为30％及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50％、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。
销售人员
低首付并不新鲜 拉动效果并不大
对于低首付，龙达九珑山项目策划师吴晓胜认为，以前尝试过这样的营销手段，虽然有一定的促进作用，但是效果并不显著，实际上买不起房的人还是买不起，低首付是可以降低买房准入门槛，但是后期还贷依然压力很大。
玉台华庭的销售人员告诉记者，正在推行的一成首付活动，实质上是由公司垫付另外两成首付，两年内还清。记者粗略计算，购房者在两年内还清两成垫付首付的同时，还要同时偿还银行贷款，还款压力都较大。按照房产总价为60万元计算，在2年还款期限内，还款人需要每月偿还银行贷款2668.51元（按照最长还款期限30年计算），即使开发商垫付的首付款不计利息，每月也要还5000元，加起来每月超过7600元的还款，对于刚需购房者来说，压力还是很大的。
市民坦言
广告确有吸引力 但担心还款能力
业内人士指出，开发商之所以愿意垫付一部分购房首付款，最大原因还是要争取拿到银行放款余下的七成房贷。开发商采用这种方式促销，即使不能说明资金链出现问题，也起码能说明他们回款压力增大。而逐渐增多的垫首付购房，可能进一步加重市场观望情绪。
在一次看房活动中，记者采访了一些购房者，不少购房者都表示，类似“3万首付够买100平米房”的广告宣传，的确有一定吸引力，但具体了解后发现还款压力大。另外，还有部分市民担心，开发商垫付首付违反国家政策，可能出现金融风险。一位正准备买房的雷先生认为，自己虽然缺钱，但不会考虑开发商的垫首付购房，主要是因为开发商两年的还款期太短，自己的收入也不会在短时间快速增长，况且自己不太了解金融知识，所以不愿意冒风险。
银行提醒
如确认低首付 购房可能停止放贷
低首付的现象，还可能会造成银行的风险增加。招商银行惠州惠城支行行长叶学文告诉记者，一般这类垫付协议都是开发商和购房者私下完成的。对于银行来说，如果明确客户和开发商存在垫付首付的关系，一般不允许放款。由于银行放款会考虑贷款人的还款能力问题，而垫付的部分还款往往是背着银行进行的，很可能会增加银行贷款风险。
叶学文说，目前银行方面对房价走势也是在密切关注中，如果发现存在某些合作开发商存在垫付首付的现象，会及时沟通劝阻这一行为，或者直接停止发放贷款。
观点
低首付仍是噱头成分居多
对于低首付，惠州合纵联行研究中心研究经理陈舒认为，虽然目前市场出现一些数据转冷的现象，但是开发商并不担心楼市会出现较大的波动，这样的营销手段仍然是噱头的成分居多。包括现在很多热门的特价房，虽然宣传推广很多，但其实数量并不多，普通市民很难买到。
对于越来越多的低首付购房计划，她认为年后一些楼盘刚刚推出时，确实吸引了一些对刚需盘、小户型有需求的购房者，但这部分市场毕竟比较小众，随着市场的消化，效果也会越来越差，更多的是一种吸引眼球的方法。
（来源：信息时报）
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