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发表于 2014-5-14 09:01:16
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由于市场规模大、资本占用少、不良率低等优势，个人住房贷款业务在2011年以前曾是各家银行竞相争逐的“香饽饽”。然而，近两年来，伴随楼市调控不断升级，个贷的供求关系发生大逆转：额度不断收紧，利率也大为提高。有业内资深人士分析称，除了利率市场化进程加快等原因外，房贷业务遭“冷遇”与现行信贷调控政策的倾向性有着密切关系。
供求关系逆转
南都记者采访发现，早从2012年下半年开始，一些中小银行总行就以业务转型升级的名义主动限制分行对个贷的投放规模。截至目前，民生、招行、光大、平安等中小银行的个人房贷受理事实上已暂停；五大国有银行和其他中小银行仍接受申请，但在首付比例、利率定价、综合贡献度等方面，对贷款申请人的要求明显提高。
供求关系逆转之下，贷款审批排队情况也愈加严重。自去年下半年开始，一些购房者在去年三季度提交的申请，直到今年春节后才拿到贷款，排队时间普遍超过3个月，部分房贷放款时间甚至超过半年。在此背景下，去年监管部门接到的因住房贷款问题引发的投诉和纠纷案件量也呈爆发式增长。
进入2014年，以往“年初松、年底紧”的放贷局面并未出现。一家国有银行个贷部负责人在接受南都采访时表示，由于去年市场积压了大量的房贷申请，今年前4个月该行房贷业务放量较猛，市场供需非常紧张，各家银行房贷额度均偏紧。据这家银行总行测算，若个贷平均利率低于基准利率9折，该行的房贷业务就存在亏损的风险。
高房价的影响
对于社会上的房贷难问题，商业银行也有自己的难言之隐。某股份制银行广州分行行长昨天对南都记者表示，首套房贷业务各家银行还在做，但额度确有调整。以其所在银行为例，目前对贷款采取总量控制，个贷虽然保持一定增量，但增量占新增贷款总额的比例确实不断下调。“随着房价上涨，单笔贷款的数目也较大，银行在增量减少的情况下，可以惠及的个贷申请个数减少，也影响了银行服务个贷能力。”该行长表示。
从该行的年报数据也可以发现，2008年末，该行投向个人住房及商用房的贷款余额为1121亿元，在个人贷款中的占比高达87%；到了2013年末，上述贷款余额增至1850亿元，但占比却已降至52%。
[现象透析]
分析称政策倾向致银行“弃房”
是什么原因造成了房贷业务供需关系的逆转？一位银行业资深分析师认为，个人按揭贷款业务被银行限制甚至抛弃，一方面是因为利率市场化进程的加快，商业银行市场竞争自然选择的结果，但在更深的层面上，与现行信贷调控政策的倾向性有密切关系。
“金融危机过后，国家和各地方政府一系列鼓励和扶持民营经济、小微企业的政策措施，在过去两年间密集出台。”上述分析师表示，“这些优惠政策固然推动了金融机构服务民营经济和小微企业的积极性，加速了银行的业务转型；但另一方面，其对个人住房贷款业务的挤占效应，也在过去两年间逐渐显现。”
该分析师指出，一个必须提及的变化是，由于监管层允许，越来越多的银行将小微业务从对公业务正式划入零售条线。急速扩张的小微业务对其他零售业务产生强烈的挤出效应，首当其冲的就是房贷业务。而自2010年来，国家出台一系列政策鼓励和吸引商业银行加大小微信贷投放力度，而房贷政策则持续收紧。“尽管对首套房购置的多数优惠仍然保留，但在政策的‘一松一紧’之间，银行资金的天平已经发生了倾斜。”
“两年前，银行同样拿100万的资本做业务，个人住房贷款产生的规模和收益，大约是小微贷款业务的1.5倍和1.37倍(不考虑成本)。但是现在，不仅小微业务，即便个人经营性贷款的综合收益也远高于住房贷款。”某股份制银行房贷业务负责人向记者坦言，“在内部考核上，我们银行做住房贷款的成本与基准利率大致相当。换言之，我们可接受的对住房贷款的最低利率也就是基准了。”
上述分析师表示，“上市银行是为股东服务的，从利益最大化角度出发，R O E (净资产收益率)就是银行核心的考核指标，在贷款额度受限的情况下，选择更高收益率的业务是商业银行理所当然的选择。”
→本地探市
广州：首套房贷利率悄然松动
南都记者比较发现，今年春节以来，广州首套房贷利率水平整体有所降低。今年春节后，南都记者曾对广州房贷利率市场进行过调查。当时，除招行还提供基准利率外，其他银行多是上浮了5%-10%。被访的7家银行中，至少有3家银行表示上浮了10%。而到上周多家银行表示首套房贷利率维持在基准利率的1.05倍，即上浮5%。
深圳：首套房贷利率多上浮5%
深圳各大银行的信贷政策并未发生变化。建行一名信贷部人士告诉南都记者，该行目前首套房房贷利率，依然为基准利率上浮5%。美联物业深圳按揭部总监王青也表示，目前各大银行房贷利率政策仍是收紧状态，放松的可能性很小，“主要是因为额度太紧张”。目前，深圳大部分银行首套房贷利率为基准利率上浮5%。
→学者观点
对房地产不宜调整过深
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇教授昨日指出，目前我们经济运行减速，房价也出现了一定程度回调，有利于房地产挤出一些泡沫。“如果未来房地产调整过深，会让我们经济下滑过大，对经济发展有较大的负面影响。”
郭田勇认为，住宅有消费与投资的双重属性，容易形成“买涨不买跌”、“墙倒众人推”的局面，信贷政策收紧，会影响房价和房地产的发展，对中国经济的回暖冲击很大。“这种行为一定是弊大于利。”
“从监管层的角度来看，一方面可以对房价的下降有一定的容忍度，对各项政策进行适度调整。但同时也要防止房价过度下跌所带来的负面效应。”郭田勇说。
郭田勇同时指出，“另一方面，住房信贷有经济增长的稳定功能，关系着民生，需要加强和改善。央行需要做一些动作和预案，让银行支持购房需求，特别是对首套、自住型购房给予支持。”
发声挺房贷不代表“救市”
上海易居房地产研究院副院长杨红旭：央行选择在当下重提针对房贷的中央精神，有利于遏制楼市下滑态势。不过，这不代表就是“救市”行为。现在楼市下行预期已经形成，房贷政策小幅“放松”改变不了整体趋势。(南都记者 杨金霞)
“救市”有必要 央行仍忸怩
北京师范大学房地产研究中心教授主任董藩：银行本来就处于不充分竞争的市场，不能是纯市场行为。根据目前的楼市现状，“救市”已有必要，但央行仍有些“扭扭捏捏”。“窗口指导”方式过去很少采用，虽然力度很小，已经体现出政策风向的转变，说明政府对房地产、信贷政策的市场情况很重视。(南都记者 杨金霞)
大额房贷断供 广州地区多不多？
在周一央行举行的座谈会上，有商业银行提出，目前虽然还没有发生大规模的“弃房”现象，但大额房贷断供较多。广州地区有无发生类似情况？
“广州市场没这么夸张，”一家股份制银行与媒体对接的人士表示，看到座谈会上提及“断供”后，就去个贷部查询过，“没有发现明显的房贷断供现象”。另一家省级国有银行的有关人士也表示“不存在这个问题”。
不过，不可否认的是，近年来随着房价上涨和房贷利率走高，供房者的还贷压力越来越大，已经出现数量庞大的“万元月贷族”。
(来源：南方都市报)
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