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发表于 2014-5-14 09:49:16
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房地产正进入前所未有的敏感期，金融政策再度成为调整地产走势的关键因素。央行日前召集各商业银行，称各商业银行须优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。但在首套房贷款利率上，央行并未给出明确标准。
强调首套房贷有助维稳市场
央行日前召开住房金融服务专题座谈会，要求商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。
央行副行长刘士余在座谈会上指出，近年来商业银行严格执行差别化住房信贷政策取得的积极成效，下一步应合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。
刘士余还指出，商业银行应综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平，提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。
刘士余强调，要有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。
但在具体利率设定上，央行并未给出硬性指标。且央行并未提及要加大针对房企的开发贷款。在房地产投资增速下降、部分区域成交量和价格纷纷下跌的情况下，业界普遍认为此举意在稳住市场需求。
国泰君安分析师邱冠华表示，利率市场化背景下银行资金成本上升，按揭业务银行不怎么赚钱，很多商业银行虽名义上支持按揭，实际上已大幅收缩甚至暂停，近期社会怨言较多，故监管层领导督导召开了这次会议。
全国房地产商会联盟执行主席顾云昌认为，央行做出这几项规定，特别是对首套房的支持，既满足了首套房的购买需求，也对房地产市场的健康发展有好处，是一个积极的信号，有助于市场保持平稳。
数据显示，一季度我国个人购房贷款余额10．29万亿元，同比增长20．1％，但增速比上年末低0．9个百分点。同时，在去年全年个人购房同比多增7389亿元的基础上，今年一季度个人购房同比多增仅为254亿元，全国范围个人购房贷款增幅明显放缓。
前4月商品房销售额及面积再度双降
就在央行对外公开座谈会的同时，国家统计局也发布数据称，今年1至4月份，全国房地产开发投资22322亿元，同比名义增长16.4%，增速比1至3月份回落0.4个百分点。其中住宅投资15299亿元，同比增长16.6%，增速较前三个月回落0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。
1至4月份，全国房地产开发企业房屋施工面积564782万平方米，同比增长12.8%，增速比1至3月份回落1.4个百分点。其中，住宅施工面积405408万平方米，增长9.9%。同期，房地产开发企业土地购置面积8130万平方米，同比下降7.9%，降幅比一季度扩大5.6个百分点；土地成交价款2214亿元人民币，增长9.6%，增速回落1.8个百分点。
从商品房销售情况看，前4个月，全国商品房销售面积27709万平方米，同比下降6.9%，降幅比1至3月份扩大3.1个百分点。其中，住宅销售面积下降8.6%，办公楼销售面积下降0.2%，商业营业用房销售面积增长3.4%。商品房销售额18307亿元，下降7.8%，降幅比1至3月份扩大2.6个百分点。其中，住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降10.2%，商业营业用房销售额增长3.5%。
加速周转成房企今年共识
而上海易居房地产研究院前日也发布4月住宅库存报告称，截至4月底，重点监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24891万平方米，环比增长2.6%，同比增长19.5%，创五年来新高。但事实上，从存销比来看，4月份35个城市新建商品住宅存销比为15.2个月，而在3月，该存销比的数值仅为13.9个月。
统计局的数据也间接印证，房企的融资渠道正在恶化。数据显示，1~4月份，房地产开发企业到位资金37200亿元，同比增长4.5%，增速比1~3月份回落2.1个百分点。其中，国内贷款7709亿元，增长16.5%；利用外资116亿元，下降28.7%；自筹资金14376亿元，增长11.0%；其他资金14999亿元，下降5.5%。在其他资金中，定金及预收款9019亿元，下降7.8%；个人按揭贷款4238亿元，下降3.1%。
在此背景下，中原地产首席分析师张大伟分析认为，楼市在信贷收紧影响下，上涨开始乏力。在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。
张大伟认为，2014年房企资金面整体呈收紧态势，一季度成交量明显萎缩，行业预期进一步转低，为了有更大的主动性应对潜在的资金与销售危机，加速周转已经成为房企今年的共识。
观点
央行智库、社科院学部委员余永定：房地产价格暴跌冲击金融体系的第一个环节是银行按揭抵押贷款和房地产开发贷款。如果房地产价格下跌，和房地产相关的企业出现问题，相关贷款也会出问题。
中央财经大学金融学院教授郭田勇：个人住房贷款有经济增长的稳定功能，央行此时关注住房信贷问题可缓解我国经济下滑趋势，有助于经济平稳增长。
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央行未续作3年期央票
佛山日报讯 中国人民银行昨日开展了970亿元28天期正回购操作，中标利率持平于4.0%。由于周二有930亿元正回购以及400亿元央票自然到期，据此计算，单日实现净投放360亿元。但未对年内首次到期的3年期央票进行续作，显示在当前经济衰退背景下，央行货币政策进行适度微调，维稳意图逐渐明显。
昨日到期的400亿元3年期央票是今年以来首只到期的长期央票，因此该期央票是否续作将直接影响市场对央行货币政策动向的判断。中信证券首席债券分析师邓海清表示，400亿3年期央票未续作，已经表明央行态度出现重大转变。央行放弃去年所采取的放短锁长的操作，而这一操作正是导致去年大熊市的原因之一。考虑3年期央票到期为长期流动性释放，其实质作用与微型降准的意义相当。（大智慧财经）
(来源：佛山日报)
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