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发表于 2014-5-23 08:43:29
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“房贷即使是利率上浮10%，对银行来说都是微利甚至是无利可图的，因为如果贷给小微企业，贷款利率需要普遍上浮30%-40%。”
———一位银行业内人士透露
“现在银行是不是逐利有点过了，他们似乎太过于谋取自身利润了，扶持首套房刚需人群买房，他们没有给予相应的资源。”
———佛山汇诚鸿图地产顾问有限公司董事长刘世恩
今年5月，央行首度开腔，要求各大银行出台举措扶持首套房贷款。5月13日，央行召集15家商业银行参加座谈会，要求当前差别化住房信贷政策，优先满足首套房贷款需求，并要求合理确定首套房利率水平。这一表态，无疑直指“钱荒”带给首套房买家的种种不公。但南都记者本周调查却发现，佛山12家主要的商业银行，却无一因为央行此番表态，而降低首套房利率水平，让利于刚需，相反，有国有大银行首套房贷款比例增至5成，利率更上浮30%以上，多数银行首套房利率最低上浮10%，也是“钱荒”以来新高。
在佛山，不论是一手房市场还是二手房市场，首套房买家均为主体，各大楼盘纷纷推出刚需产品“贴身肉搏”，而购房者买房时，却因为贷款门槛提高，买房成本更高，令购房者和发展商都深感迷惑。有专家坦言，央行此番“喊话”，目前在本地无落实变“空话”，而银行追求更高回报和利润，也让他们主动让利于刚需买房变得格外不易。
一手房首套房贷款利率普遍上浮10%，最高30%
“钱荒”的阴影，徘徊在佛山市场上空，已有近1年。去年9月以来，因银行信贷额度缩水造成的“钱荒”在佛山市场“发威”，首次置业者买房，贷款申请难、放款周期长，利率也从有优惠变成需上浮，本应是政策扶持的刚需人群，买房资金成本攀升。
5月13日，央行首度针对这一现象，召集15家商业银行参加座谈会，央行要求当前差别化住房信贷政策，优先满足首套房贷款需求，并要求合理确定首套房贷款利率水平，被外界认为是力挺刚需之举。这一表态，无疑直指“钱荒”带给首套房买家的种种不公。
首套房贷门槛高过去年9月
央行对外透露的信息还显示，为进一步改善住房金融服务工作，向主要商业银行提出要求：合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平；提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。
在央行喊话要求各大银行出台措施合理确定首套房贷款利率水平，力挺刚需之后的一周，佛山市场首套房房贷利率未降，南都记者最新调查发现，不少银行首套房贷款门槛，高过去年9月“钱荒”之时。
“银行首套房基准利率是6 .55%，怎么看了房之后，很多楼盘都跟我报数，要7%以上。”5月以来，由广州新来佛山工作的禅城某事业单位员工小曾，在季华路上多个楼盘看房，打算按揭买房，却被告知他虽然是首套房贷款买房，但贷款利率普遍要上浮10%左右。
小曾的经历，并非个案。本周，通过以消费者身份咨询和向发展商了解，南都记者发现包括四大国有银行在内的佛山12家主要银行，有10家银行的首套房贷款利率都维持在10%左右，只有包括汇丰银行在内的少数外资银行，针对优质客户可以将首套房贷款利率维持在基准利率甚至更低。
创下“钱荒”以来的新高
各大发展商反映，佛山四大国有银行中，农行、工行和中行尺度类似，首套房贷款均执行首付3成，利率上浮10%的尺度。但有楼盘反映，建行一些和楼盘合作的网点，首套房贷款首付需5成，利率大幅上浮至30%，门槛比起去年高了许多。
“我们公司在三水的楼盘就和当地建行合作，首套房首付确实要5成！”某知名品牌房企一名销售负责人透露。而禅城一些发展商也反映，因为建行首套房贷款首付比例高，不得不和别的银行合作。
央行在上周曾呼吁希望银行合理确定首套房贷款利率水平，而记者调查发现，5月以来佛山绝大部分的银行，首套房贷款利率最低都为10%。“与我们合作的农行，原来想把利率提到25%，后来协商解决了。”季华路一项目营销负责人告诉记者。
去年6月以来，令楼市陷入困境的“钱荒”袭击了佛山市场。去年9月南都记者曾对本地银行首套房贷款水平进行摸底，在当时多数银行都执行首套房首付3成，利率上浮5%左右的水平，而在今年3月，佛山多数银行首套房贷款利率也多维持在基准和上浮5%之间。
自去年7月以来，在这大半年间，佛山首套房贷款利率，从9折优惠，到基准，再到5%左右浮动，到今年5月以来普遍维持在10%以上。最近佛山市场的房贷利率，堪称创下了“钱荒”以来的新高。
二手房能贷到算是你运气
在佛山一手房市场，首套房贷款比例、利率直接影响了首次置业购房者买房的“荷包”多少，首置买家占据更高比例的二手房市场，中介普遍反映贷款额度尤为紧张，迫使更多的购房者买二手房时使用一次性付款。
在是否接受二手房贷款时，多数银行受访时并未一口回绝。国有银行中，中行和工行二手房房贷业务未停贷，基准利率需上浮10%和15%，邮政储蓄银行二手房基准利率需上浮15%。但在实际操作阶段，几乎所有的中介都反映，二手房贷十分难申请，发放更是遥遥无期。在以购房者身份向银行咨询时，多家银行都表示二手房贷款审批周期需要大半年，一些银行甚至停止出具二手房交易中的同贷书。
对此，业内人士建议，倘若是办理二手房贷款，最好找外资银行如汇丰等，“它们不能做公积金，合作楼盘又少，二手房贷占比反而更高”。该人士自己的二手房房贷正是在汇丰银行办理，据透露，外资银行大多对二手房贷款表示欢迎，因为与他们合作的一手楼盘很少。
合富置业佛山公司提供的一份统计数据显示，今年一季度选择一次性付款的买家占比达36%，较去年四季度有所提升，这已是连续3个季度稳居3成以上。中介反映，不少业主因为客户按揭买房放款周期太长，不愿意卖给按揭买房的购房者。
对买卖双方而言，二手房贷款的贷款周期更难以保证。有国有大银行对外透露，二手房贷款的周期需要1年左右的时间，这对有意按揭买房的二手房买家来说，“等贷”1年，很难忍受。
刚需盘的困境：
曾是“得刚需者得天下”如今都“不敢开盘”了
“刚需”在限购伊始是棵救命稻草，现在却让买卖双方都各有各纠结。一方面，不少首次置业型买家在面对中心区高房价的同时，还要看房贷政策的脸色；另一方面今年佛山中心区刚需类型产品，已呈现“肉搏战”态势。不少主打刚需产品的楼盘成交曾并不理想，甚至有新盘“不敢开盘”。
业内人士认为，首次置业者对于价格的门槛以及房贷利率的“抗性”最低。央行喊话支持刚需，能否落地佛山对今年尤其是下半年的刚需盘成交情况将有风向标意义。
个个都卖90-110平方米户型
“刚需”在限购伊始曾是棵救命稻草，比如首次置业者才有购房资格、第一次贷款能够享受低门槛首付和利率。因此在限购令落地佛山之后，主打刚需产品的楼盘一度成为了逆市中的红旗，被业界人士称为“得刚需者得天下”。
然而，随着大批同质化产品入市、首次置业门槛不断提高，以及刚需客户的“大饼”逐渐被分食，中心区90-110平方米的三房产品，现在却变成竞争最激烈的市场，尤其是在季华路上，这类产品被形容为“贴身肉搏”。
南都记者驱车从佛山最核心的东西主干道———季华路，从南庄绿岛湖到季华东，沿线经过全新亮相的和黄涟岸、海湾城、智慧新城、联诚智博E区等多个大盘；转入季华商圈之后佛山万科广场、禅城绿地中心、星星凯旋国际、天丰国际和金地珑悦等综合体、商住项目接接踵而来，即使未包括沿线周边的亚艺板块、南海大道和桂澜路，单单季华路上在售、将售楼盘就达十个。这些楼盘均主打90-110平方米的刚需户型。亦即是说，若想买这一面积段的产品，几乎可在季华路沿线任一楼盘挑选。为此，今年，季华路沿线部分街区已出现楼盘“贴身肉搏”之势。
今年一季度佛山汇诚鸿图房地产顾问有限公司提供的一份数据显示，禅城区2014年供应量呈现剧增态势，其中，中心板块的总供应量将超过200万平方米，其中季华东和禅西板块崛起，与东平板块形成三足鼎力之势，供应量将分别达到50万平方米、40万平方米和80万平方米。
从去年底到现在，禅桂中心区全新入市的项目就有新鸿基泷景、金地珑悦、天丰国际、星星凯旋国际等，年内还有和黄涟岸、招商绿岛湖、中海寰宇天下、越秀星汇云锦等楼盘。加上在售楼盘推出全新组团、此前多数主打改善型高端住宅的中心区，越来越多的项目瞄准刚需市场。
佛山汇诚鸿图房地产顾问有限公司总经理刘世恩介绍，在禅城区今年的总供应量中，90平方米三房供应约8700套，约78万平方米。这一规模几乎等于去年后三个季度禅城区所有户型成交的套数总和。
销售受挫
在这一供应局面下，有地产中介透露，季华路不论是新盘开盘还是老盘推新，成交都并不理想。这缘于今年中心区刚需户型的集中涌现供应，到了贴身肉搏的态势。禅桂中心区甚至有新盘“不敢开盘”。
这种刚需产品“贴身肉搏”的竞争局面不仅出现在季华路沿线，千灯湖金融高新区、桂城东平洲、佛山新城等中心城区，狮山中心区、罗村街道等镇街板块亦是如此。
在限购政策的背景下，这一现象看起来似乎是必然的。往前追溯，其实刚需产品集中呈现，是多年前调控政策的“产物”。
2006年5月29日，建设部等九部委联合制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求自当年6月1日起，各地新开工项目套型建筑面积90平方米以下住房需占据70%比例，这一政策被业界称作90/70政策，在佛山，这一政策落地已有8年。
“对于户型产品的限制势必会造成需求和供应矛盾。”佛山市领先丰房地产顾问有限公司总经理助理李华宇在此前就已经预料到，这一政策将限制发展商的自由度，以及部分面积段产品将面临供应过剩。尽管近两年南海镇街和顺德对90/70政策已出现一定程度的松绑。但是2011年3月落地的佛山限购令，以及越来越紧的房贷政策，仍悬在头上。毕竟二套首付需七成，利率上浮，这意味着换房不易，买家希望首次置业能够一步到位。在这样的背景下，佛山大量90平方米上下的刚需产品上市。
“刚需客对利率上浮很敏感”
“据我们对客户的购房情况统计，改善型买家由于购买实力尚可，因此对于利率上浮的敏感性不强。但是，首次置业型客户却非常敏感。”桂城某楼盘销售负责人介绍。
这一观点得到业内人士何先生的赞同，“改善型买家通常资金相对充裕，只要能获取贷款，他们可以接受利率上浮，并计划在未来几年内还清贷款。但是，首次置业者资金有限，一旦房价上升或者房贷利率上浮，都会影响购房计划。”
记者本次采访了禅桂中心逾十个主打刚需产品的楼盘，首次置业买家占比为三成至八成不等。中心城区首置客户的占比明显低于广佛交界处。位于广佛交界处的富丰新城首置比例高达八成、中海锦城达七成，位于千灯湖的宏鼎景裕豪园也达到六成。而刚需产品集中供应的季华路沿线，不少楼盘刚需客户比例仅在五成上下，例如招商依云上城首置比例约为五成，禅城绿地中心约为45%。
“在开盘首批成交中，首次置业占比并不高，只有三到四成。”季华路金地珑悦是今年5月份开盘的新项目，首批产品中以70多平方米的两房、约90平方米的三房为主打，具备高使用率的户型设计和带精装修发售的附加值。这类产品从设计到推广，无疑都面对计划在中心区首次买房自住的刚需客户，但是在首批成交中，这类刚需客户占比并不高。
对此，该项目相关销售负责人同样表示意外。据其分析，季华路目前刚需客户本身占比并不算高，这一区域对于刚需买家的吸引力还在逐渐形成过程中。
另一方面，除了对于房贷政策更加敏感，中心区过万的单价，也让不少刚需客户望而却步。业内人士指出，房贷利率上浮、单价高企以及供应量井喷都是刚需盘举步维艰的核心原因，这些都很难通过适当减小户型面积和提高实用率而彻底“翻身”。“房贷也不是救命稻草，但对于今年尤其是下半年刚需盘的成交情况而言是一个风向标。”
[市场分析]
支持刚需房贷？“完全没感觉”
“说支持刚需房贷，说要放松，但事实上完全还没感觉到。”禅城某品牌项目销售负责人表示，自从去年“钱荒”潮以来，房贷丝毫没有放松的趋势。但是现在刚需产品越来越多，首次置业的门槛也只有抬高没有降低的趋势，“银行和政府到底是怎样的态度，我们也很关注。”
佛山汇诚鸿图地产顾问有限公司董事长刘世恩就直言，“现在银行是不是逐利有点过了，他们似乎太过于谋取自身利润了，扶持首套房刚需人群买房，他们没有给予相应的资源”。刘世恩认为，银行资金流向多元化，以获取更好的利润回报，甚至向一些金融机构投资，以获得比房贷更高利润的回报。但他也指出，现在包括地产在内，没有一个行业是好做的，从贷款质量、市场风险等角度来说，按揭贷款依然是比较稳健的，国有银行应该向政策保护人群的首套房置业人群倾斜。
合富辉煌佛山公司市场部总监曹绍林指出，央行此番喊话，却无实际执行力度，让首套房置业需求，贷款按揭买房更加困难，银行在利润考核下普遍追求高回报的产品，房贷产品因此不受待见，这一现象还需要观察一段时间，才能看出是否有好转迹象。
曹绍林也指出，近期有意买房的购房者也可以留意一些外资银行，这些银行利率虽然要上浮，但如果是针对公务员等VIP客户，往往比较灵活，购房者也容易得到实惠。
地方银行额度不多又想逐利 央行“喊话”变“空话”
虽然央行呼吁各大银行出台举措，扶持首套房贷款。但落实起来实在不容易，不少业界人士分析，在银行利润考核日益苛刻背景下，房贷不再是令银行心动的产品，在贷款额度有限的情况下，银行也更乐意将资金投入更具回报的企业贷等产品中。“房贷即使是利率上浮10%，对银行来说都是微利甚至是无利可图的，因为如果贷给小微企业，贷款利率需要普遍上浮30%-40%。”一位银行业内人士透露，越来越多的佛山银行，把有限的贷款额度向企业贷、个人经营贷等产品倾斜。
另一方面，“钱荒”本身未得到根本性好转，也是佛山目前首套房贷款门槛攀升的主要原因。不少银行业界人士指出，在互联网金融冲击下，银行存款变少，为维持存贷比，贷款规模无疑缩水，物以稀为贵的背景下，首套房利率肯定上升。
与此同时，有发展商认为，目前进入到二季度末，银行也遇到周期性额度紧张的情况。“从去年以来的情况看，银行通常是月末、季度末贷款额度会很紧张，现在房贷门槛高，因为二季度快结束了。”
值得一提的是，有购房者反映，因为贷款额度紧张，即使是去年就已获批的个人住房贷款，在今年都仍然批不下来。去年9、10月份申请贷款的多位购房者都向记者表示，目前个贷还未审批放款，时间已经拖了半年以上。
（来源：南方都市报）
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