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高明法院审结一宗二手房交易纠纷，买方因无法证明出卖房屋的行为是对方夫妻共同的意愿，而得不到房屋 20年前，王先生花了3万元买了一套二手房，谁知到现在非但无法入住，法院对其要求过户的诉讼请求也不予支持。
起因：20年来一直未办理过户
据王先生介绍，1993年12月31日，他以其母亲陈某的名义向谭先生购买了房产一处。双方当时签了一纸“转让协议”：谭先生将属于自己的位于高明西安镇某处房屋转让给陈某，过户费用由陈某负责。随后，他支付了3万元购房款给谭先生，谭先生同时移交了土地使用证(该房未办理房产证)及房屋钥匙给他。
王先生说，由于陈某有住处，并不急于居住该房屋，于是，双方便口头约定：谭先生仍然可以暂住在那里，搬迁事宜待房屋过户之后另作商议。
此后，王先生因工作需要长期居住国外，与母亲极少联系，双方均认为对方已办妥房屋过户手续。
2013年国庆节期间，王先生回国和母亲陈某谈及此事，才知道案涉房屋并未办理过户手续。于是，王先生找到谭先生，要求其协助办理过户手续，却遭谭先生拒绝。
焦点：买卖交易是否完成并生效
王先生于是又以母亲陈某的名义起诉谭先生。
在法庭上，谭先生先是声称，自己从未出卖过房屋给陈某，也从没有收取过任何购房款。
“其一，陈某购房，但无法出示卖家开具的收款收据;其二，转让协议是陈某的儿子王某拾得土地使用证之后胁迫我签署的;其三，我一直使用涉案房产20年，从未收到过陈某的任何主张。”谭先生辩称。
“转让协议的签名是真实有效的。”王先生一方坚称可以做相关鉴定。而对于谭先生提出的第二、第三点意见，王先生一方认为，其需要提供证据证明。
“即使存在房屋买卖事实，至今已经20年，卖方既不交付也不过户，陈某至今才起诉，超过了诉讼时效。”在法庭上，谭某再提出第四点理由。
对此，王先生一方辩称，他们与谭先生并无约定办理房屋过户手续的时间，可以随时请求协助过户，并不存在超过诉讼时效的问题。
但是，令王先生他们没有想到的是，谭先生又抛出一个理由。“即使存在房屋买卖，案涉房屋属我婚后购买，属夫妻共同财产，如果你没有证据证明买房取得了我妻子的同意，该买卖行为亦属无效。”谭先生理直气壮地说。
“土地使用证只登记在谭某名下，我有足够的理由相信案涉房产是属谭某的个人财产。”王先生表示，这恰好证明双方的交易行为是合法有效的。
判决：单方处置夫妻共同财产无效
高明法院查明，谭先生于1987年12月登记结婚，1990年2月购买了案涉房屋，土地使用权登记在其名下，该房屋至今未办理房产证，一直由谭居住。
法院认为，陈某提供的转让协议有谭先生的签名和指印，在谭先生无法提供证据证明合同存在无效情形的情况下，双方的买卖合同关系合法有效。
法院同时认为，由于转让协议并无约定案涉房屋的过户时间，陈某起诉并未超过20年的最长诉讼时效保护期限。但是，该房屋由谭先生婚后购买，属谭先生夫妻共同财产，由于陈某无法提供证据证明出卖房屋的行为是他们夫妻共同的意愿，法院认定该买卖行为属于无权处分行为，即单方处置夫妻共同财产无效,故对陈某要求谭先生协助过户的诉讼请求不予支持。
高明法院荷城法庭法官陈玉明表示，陈某的过户请求虽然未获支持，但在合同有效的情况下，陈某可另行起诉请求解除合同，并依法追究谭先生的违约责任。
来源：羊城晚报
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发表于 2014-5-27 16:21:47
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