佛山新城功能性配套滞后 购房者热情下降

谨谨

　　

　　为期三年的佛山城市升级行动已收官，佛山新城在三年的巡查行动中总是最抢眼的“第六区”：2012年7月的第一次巡查，刘悦伦赞其“滨河景观带是典范”，收官时被赞“要精益求精”。但盛名之下，许有瑕疵。最后一次大巡查时，刘悦伦提出，“希望新城建设的同时，还能搞起商业的氛围”。

　　记者调查发现，虽然已有部分商业进驻，但不少市民仍觉得新城商业气息不浓，巡查时不少工作人员也抱怨“连外卖都不愿进来”。一边是城市升级行动中被定位的“一老三新”的强中心，一边却是商业配套还未完全跟上。作为检验的最实际标准，楼市恐怕是最好的写照。南都记者为此专访多位资深地产中介，带你看看城市升级三年来新城楼市如何变迁。

　　蛰伏

　　“虽然还是一块烂地，一人卖楼1.5亿元”

　　对已从业多年的房地产销售欧静来说，佛山新城的工作更像是一次机遇。2010年之前，她还在水晶城做销售，种种考量之下主动转战新城，“我当时在网上搜索过，那是未来的佛山核心城区，所以对那边地块我挺有信心的，觉得在那边做销售也是一种荣幸。”2010年之后，各家房企陆续进驻新城，这时尽管还是一片荒地，但各个地块都已经打上标签。

　　欧静回忆，当时整个新城都在施工，看起来仅仅只是一块空地，“包括东平大桥下来的路都是没整好的，佛山湿地公园也没有整好，还有现在的新闻中心，都是一块烂地。”但她也提起，市政府从2003年就开始为新城做各项规划，在强政策的推动之下，卖楼并不是件难事，“当时某楼盘的价格比现在还要高，大概是一万四到两万。”欧静所在的房企敏锐地抓住了这个商机，2012年上半年，公司给包括她所在的20多名业务员下达了销售额为20亿元的任务，而欧静一人就完成了1.5个亿的销售额。她告诉记者，如果是一套沿江的改善户型，价格要三四百万，如果靠里，最少也要一两百万才能拿下。

　　“那个时候来新城买房的客户，都看好新城未来的发展，觉得能够在这里拥有一席之地也非常不错。”欧静这样分析当时购房者的心态。

　　转折

　　“委托顺德管理，购房者犹豫”

　　阿松在佛山新城做了近4年地产经纪，并在这里买下自己的第二套房，见证了新城从荒芜到“楼起了”的整场巨变。2011年底，他已经听同事说起新城楼市火爆，消化极快，不久后他就被调动至新城。“那个时候的新城基本没人，走出售楼部路上看不到一辆车和一个人。”阿松告诉南都记者，尽管公司有一百多个职员在售楼中心，但是叫外卖也并不容易，“快餐超过一百块才送，几十块都不送。”

　　但这时的新城，已悄然发生转变。2012年7月16日，佛山第一次城市升级巡查开始，并将首发站选在了佛山新城，刘悦伦和巡查组率先参观了露天泳场和文化M all。彼时，投入使用两个月的露天泳场办卡人数已近十万人，刘悦伦还在现场表态，夸奖新城的绿化景观做得超出预期目标。

　　谈到佛山新城楼市，多数地产经纪都会提起2013年这一个节点：当年佛山新城委托顺德管理，新城和乐从镇内部机构、职能、人员进行整合，实行交叉任职。不少市民疑惑不解，甚至认为“佛山规划还不及顺德”。当年的购房者也犹豫不决。

　　“可能大家觉得佛山花重金打造的一个市级项目，变成了顺德托管，档次好像就低了一些。”欧静这样解释一些购房者的心理。但阿松显然要乐观一些，“它只是托管，并没有真的属于顺德，可能对预期是有一点影响，但是市场还是不错。”他告诉记者，2013年新城调至顺德托管后，楼市成绩仍然不错，只是2014年年初受到银行上调利率影响市场成交稍有波动。

　　现状

　　“城市开发模式很对，但节奏开始放慢”

　　作为六次城市升级巡查的保留项目，佛山新城无疑和城市升级有着密不可分的联系，过去三年龙舟广场、中欧中心、湿地公园等升级项目的完成某种意义上成就了新城楼市。对此，家住禅城季华园的阿松感受颇深。

　　让阿松明显感觉到新城热闹起来的一个节点，则是露天泳场的开放，“来玩的车都停到我们售楼部来了。”这个开放于2012年6月的项目，每逢开放都能吸引不少市民，每年的龙舟赛、新佛图、文化中心也为新城招揽不少人气，阿松直感叹这些升级项目对房企“影响好大”。

　　“佛山新城的楼市，很明显应该是一种驱动型的发展模式。”佛山汇诚鸿图房产董事长刘世恩分析称，政府主导的城市配套在新城已经初步到位，但后续动力不足。在他看来，佛山新城从2007年开始，先盖了楼盘吸引市民居住，然后再建设商务、商业配套吸引人就业和消费，从城市开发模式来看是对的，但感觉节奏从“高速火车”变成了“蒸汽机车”。

　　刘世恩认为，从新城发展所需的公建配套来看，佛山新城目前已有的配套有一定的短板，一些城市形象类的配套已经落地，但涉及到教育、交通、医疗这样的功能性配套，却显得严重不足，再加上目前佛山新城楼价和土地价格都比较贵，市民买房时，也会更多衡量新城未来的居住便利度，所以一定程度，外来涌入新城的买家在减少。在刘世恩看来，佛山新城的楼市和城市发展，现在都进入到高速发展后的调整期，一如几经波折的珠江新城一样。他也指出，明年将开通的广佛线南延线这样的地铁线路，会对新城楼市的发展和新城交通的完善，有一个大的推动力，“对于新城来说，公共交通的配备还是最重要的。”

　　[楼市分析]

　　土地供应减少销售热度下降

　　在2012年到2015年的城市升级3年中，佛山新城楼市依然保持高热度，但在保利、能兴等地产商相继进驻，新城C BD八大项目先后落地后，佛山新城的楼市似乎有降温的趋势，而业界专家建言，政府推动力此时必不可少。

　　南都记者梳理的过去3年来佛山新城土地出让记录发现，在2012年新城C BD八大项目密集拿地进驻，2012到2013年间，保利地产、招商地产、苏宁置业、能兴集团等企业纷纷拿地，让新城楼市热度更高。尤其能兴地产斥资34.5亿元竞得的新城大型商住地块，不仅是当年的佛山总价地王，时至今日仍然是佛山总价最高的商住地之一，而在2014年之后，随着优质土地供应收紧以及三旧改造推动不易等因素，佛山新城商住土地供应显著减少。

　　“给人感觉这2年佛山新城，不论是写字楼的销售、招商，还是商品房项目对外销售，热度不如以前那么高了。”不少佛山新城的房地产企业营销负责人都有同感，一方面是市场热度不如2012年前后，且楼盘销售竞争程度大幅加强，另一方面，市场上也有一些声音，认为佛山新城与乐从镇“合一”并归属顺德区管理后，在城建推动的方面缺乏力度和动力，这些都让佛山新城的楼市，难以延续之前的火热场景。

　　来源：南方都市报