“万万”合作前 佛山房企们早就握手了

快乐天使

　　在“万万牵手”刷爆了朋友圈的同时，上周末保利华南公司与顺峰集团联合开发的保利顺峰北洛湾项目，在一场签约仪式上宣布再添国际合作伙伴悦榕集团及C lubMed集团(中文名：地中海俱乐部)，而本周末保利地产和中信证券联合打造的写字楼项目信保广场也将亮相。
　　事实上，房企之间的合作近年已越来越普遍，在佛山本地就已有招商与九龙仓、中信与星晖、新鸿基与合景泰富、颐景园与宏宇等等，万科与保利在本地也先后携手多家企业拿地开发。
　　近年来房企之间的联合开发，与“万万联手”的初衷不无相似，合作方之间各取所长、降低双方成本压力，以此不断拓展项目规模，通过合作开发实现公司资本运作，也是不少企业的合作目的之一。这也被业界视为房地产开发将越发集中化的未来趋势。
　　“万万”合作 桂澜路上两“万”和谐化
　　沿着桂城东的桂澜路从海八路自北向南，马路左侧会看到去年8月底开业的南海万达广场 ( 详情 图库 团购 点评 ) ，商业中心外形流线型，十分时尚。这是万达集团进驻佛山的首个项目。
　　车子再向前行驶不到5分钟，马路右侧会看到去年10月1日开业的南海万科广场 ( 详情图库 团购 点评 ) ，傍晚时分广场外立面会呈现红宝石效果灯光，同样时尚新潮。这是万科在佛山首个开业的购物中心。
　　同一条桂澜路相隔大约仅有3公里的两大“万姓”购物中心，除了一个叫“达”，一个叫“科”之外，从亮相到开业、业态构成、交通优势等方面有非常多的相似之处，一度被视为千灯湖两个最具“竞争”力的新商业中心。同时，也一举将整个桂澜路乃至南海商业水平推向一个新台阶。
　　5月14日，南海万科广场的开发者万科企业股份有限公司，与南海万达广场的开发者大连万达集团股份有限公司，在北京签约宣布，将将建立战略合作关系。
　　尽管两大房企的合作将是基于未来的开发，与此前双方各自的“家产”并无关联。只是，桂澜路上遥遥相望的两大“万”字头购物中心，在这一场握手中显得似乎更为和谐了一些。
　　根据这一次“万万”合作框架协议，万科与万达将发挥各自在房地产领域现有的优势，在一系列双方有合作意向的房地产项目上开展深度合作，以实现共赢。
　　虽然具体合作安排和项目尚未透露，不过，据了解，未来合作双方的合作主要会通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万科开发项目中住宅部分，万达开发项目中商业部分，以实现优势互补。此外，双方也表示将共同探讨基于现有项目进行合作开发的可能性。
　　保利联手顺峰 引入两大国际品牌
　　镜头从2000多公里外的北京回到佛山往南，5月18日下午2点，位于阳江海陵岛上的保利皇冠假日酒店，保利顺峰北洛湾项目与悦榕庄集团、ClubM ed集团举行签约仪式。该项目是在保利地产与顺峰集团合作开发之后，再度引入两大国际品牌的合作伙伴。
　　本次合作中，国际度假品牌悦榕集团及C lubM ed集团也是首次进驻粤西，其中，悦榕集团以度假村、酒店及Spa的国际营运开发著称,目前于28个国家拥有36家酒店及度假村、约73间Spa、91间精品店及三座高尔夫球场。
　　而ClubM ed集团来自法国，成立于1950年，中文名为“地中海俱乐部”，是目前全球最大的度假连锁集团，一共拥有遍布全球5大洲30个国家的80多座度假村。
　　其中，更值得关注的是，在与两个国际度假品牌签约前，保利地产已和顺德本土的顺峰集团进行项目的合作。顺峰集团1990年成立于顺德，主营餐饮、地产、教育等业务。其代表项目包括旗下的顺峰山庄。而保利地产在佛山，则已经成为区域内年销售业绩“一哥”位置的房企，保利华南公司去年佛山地区销售额就超过150亿元。
　　本次合作的保利顺峰北洛湾项目，位于海陵岛西侧，是保利地产继保利海陵岛度假村之后的又一项目。
　　[聚焦佛山]
　　佛山房企合作2005年已有先例
　　万科与万达的“万万”合作，保利与顺峰集团再引入两大国际度假品牌合作伙伴，是这一周内的两大新闻事件。但同时，又是近年来房企开发合作中的两个缩影。前者代表了不同开发领域的巨头，各取所长互补开发，后者则是全国性房地产开发企业与本土实力企业越来越多地进行握手。
　　这两种镜像，折射出来的都是房企合作中的同一个背景：资源互补、节约成本、提升产品优势与竞争力，并扩大自身规模。而这最后两点，则是目前市场环境下房企巨头们新的关注点，用万科领军人郁亮的话说，就是“行业内结盟的开始”。
　　现象 近五年来合作项目激增
　　房企之间、房企与企业之间的合作早在2005年就已经有过先例，例如南海大道上的怡翠玫瑰园就是怡翠地产与玫瑰园地产合作开发的，而位于乐从的金威郦都则由钜隆房产与乐从供销集团合作建成。近五年以来，随着品牌房企进驻佛山深耕，越来越多实业型企业打算“试水”房地产，这种合作开发案例进一步增加。
　　目前禅城区澜石片区最大的旧改项目新鸿基泷景，就是房企之前强强联手的合作项目之一。2009年底和2010年初新鸿基已以81.65亿元总价，先后两次拿下澜石片区占地面积超过74万平方米旧改项目。当年3月，在广州以开发高端住宅著称的合景泰富，宣布合景泰富及其子公司富来与新鸿基签订协议，认购其项目公司20%股权，共同开发新鸿基澜石旧改项目。
　　记者翻阅了2011年以来佛山公开出让的土地成交纪录，以南海区为例，总规模过万、成交金额过亿的主要商住用地中以联合竞买人拿地的地块，至少超过十宗。例如2011年9月，万科企业股份有限公司联合佛山中汇恒业投资管理有限公司、佛山乐意鸿利股权投资行(有限合伙)一起，拿下南海区桂城佛平路南侧、桂澜路西侧的A、B两宗地，这也是目前万科金色领域项目所在的位置。
　　同年，保利华南实业有限公司联手佛山南海恒城置业发展有限公司、广东华志达科技投资有限公司，拿下大沥镇广佛国际商贸城中心区(岭南路以西，香基河以南，联滘路以北，桂和路以东)地块，据记者了解，这就是目前在售的保利中央公馆项目。
　　类似的情况还有2012年10月，奥园地产首进佛山，以广州南沙奥园地产有限公司名义，与佛山市南海区市场投资发展有限公司联合拿下狮山镇科技路与博爱路平交处地块。同年底，佛山市南海鸿晖房地产开发有限公司与佛山市南海协发酒店管理有限公司等三个竞买人联合拿下狮山镇松岗松石路南侧地段商住地块……
　　如果放眼整个广佛区域，房企间的合作更是“大阵仗”。最瞩目的项目莫过于广州亚运城项目。当时碧桂园、雅居乐、富力三家房企以255亿元的总价竞得亚运城项目，后来在项目中又引入了世茂和中信作为合作伙伴，五家房企共同开发这一“巨无霸”。
　　探因 资源互补、节约成本、扩大规模
　　在业内人士眼中，近年来房企之间的联合开发，与“万万联手”的初衷不无相似。首先，就是资源整合、优势互补以及降低开发成本。
　　“合作开发最核心的动因，就是更多双方之间的资源整合，降低成本。”长信地产营销中心总经理徐伟钊对此进一步举例阐释，比如，作为上市公司可能花更少的钱，一个项目投入一半成本，“但整个项目的‘报表’就归这个公司了。”这一观点，也得到佛山汇诚鸿图地产顾问有限公司董事长刘世恩的认同。
　　刘世恩直言，房企合作的首要出发点，就是“分担现金压力、降低金融成本，以及联合降低土地成本等。”
　　除了不少房企选择“强强”联手合作开发之外，“本地虎”与“过江龙”的合作模式，以及房企与实业企业合作的模式，则是如佛山一样不少二三线城市的一个合作特点。
　　对于本土房企来说，可凭借与国内一线房企合作提升自己的开发水平。而对于非房地产开发企业，刘世恩对此解读为，实力房企和本土非开发性企业，是另一种“强强联合”的形式，本土的非房地产开发企业可能拥有土地资源或者是资金实力，不想只做“观众”，想参与到房地产开发中。另一方面，品牌开发商相对有品牌实力、开发经验和产品优势，他们与本地企业合作更能够以低价获取更好的项目。
　　“这种合作模式近年也有所创新，比如‘开发代建’。”刘世恩进一步指出，这种合作模式与联合拿地开发不同，土地所有权还是原来的土地，品牌开发商相当于收到土地方的“聘用”，进行项目规划、设计、开发以及销售，目前在禅城和三水，已经都开始有类似的项目。
　　有趣的是，尽管目前市场上不少项目属于“牵手合作制”，但是对于合作双方的分工和责权在合作伊始就已经明确。一位来自佛山地产中介的业内人士透露，“品牌开发商无论是和房企合作还是非房企合作，分工非常清楚，只有一家操盘，与这类公司合作一般不会超出‘游戏规则’。”
　　此外，不得不提的是，房企合作的“牵手”对象中，除了同类型房企、本土实业企业之外，还有银行、基金类公司。据业内人士介绍，在佛山本地就有房企和华润银行、荷兰银行等金融机构合作。“这主要是面对开发商融资难的问题，因为开发商在银行的额度有限，资金的运转已不足以支撑开发速度。其中，作为合作方，银行和基金虽然是属于背后的合作方，不直接参与开发，但对于价格和利润的操控和监管还是比较严格的，尤其是越成熟的基金公司，对定价等方面把控越多。”
　　行业内结盟 提升项目价值
　　不过，尽管房企之间的合作开发早已有之，但是不得不关注的是，这一次的“万万”合作在形式上，至少是在两大房企的合作动机方面，让市场对房企“抱团”有了新的解读。
　　一方面是涵盖了以上房企之间合作的几个固有初衷，并从单一项目的“拍拍散拖”上升到集团与集团之间的长期战略合作。另一方面，用万科领军人郁亮的话说，就是“行业内结盟的开始”，也是房地产行业将越来越规模聚集化的一个趋势。
　　“这种竞合不是简单的抱团取暖，一块地100亿，你拿不起来，找五家，一个人20亿，一起拿起来了，这个理解太粗浅了。”在“万万”合作的记者会上，万达集团董事长直言，两家企业的合作代表着今后一种趋势，在今后中国的行业里不但有竞争，且更多的是合作，从竞争走向竞合，可能将是行业的一个方向。
　　万万合作的核心也正在于此，双方将来各自利用自己的优势合作开发。万科在住宅方面，在成本控制细节方面要比万达有优势。万达在文化旅游的设计，在商业中心的创建上可能占据优势。两企业合作将提升整个项目的价值。用王健林的话说，“可能相互双方的合作逐渐摸索出一条在世界房地产产业崭新的模式。”对此，万科总裁郁亮进一步解读为，“当行业白银时代到来的时候，一个最典型的特征是结盟的开始。”
　　郁亮指出，这个结盟趋势里面有两点，一点是跟金融的结盟，今年以来全国买地最多的买家不是传统房地产商，而是金融机构，或者虽然表面上房企去拿地，背后都是金融机构在支持，“平安是今年以来买地最多的发展商，金融的影子在中间扮演了非常重要的角色。这是结盟发展中的一个新的趋势。”
　　另一方面，万科和万达合作协议的签署代表着行业内结盟的开始，未来行业的趋势，确实会强强联手。
　　将本次“牵手”的两大房企的观点放到佛山本土市场来仍旧适用。正如今年初央视财经名嘴马光远在三水万达广场的财经论坛上提出，“未来将只有现在20%的房企继续存在下去。”
　　目前，佛山房地产市场的龙头聚集效应也越来越明显，一方面一线房企不断拿地扩张，另一方面进而通过合作的形式获取更多的项目。据南都记者统计，2014年佛山区成交额排行前五的房企合计超过400亿元，已经占全市去年卖楼总金额850亿元的近一半比例。排名前十的多家房企，在佛山已有的在售项目数都达到甚至超过10个。而在2013年之前，这一比例仅在30%左右。
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　　互联网时期的房企忙得停不下来
　　用“折腾”两个字形容互联网时期的房地产企业，再恰当不过，事实上，不仅仅是房地产企业，而是全行业都在试水“竞合”与“跨界”。就在近一周，看几大房企们继续“折腾”。
　　万科老大又跑到碧桂园总部去了
　　作为住宅地产开发行业的“老大”，万科的确很会“刷存在感”。在与万达签约合作之后刚刚两天时间，万科的一行高管又跑到碧桂园总部参观学习去了。5月16日，万科管理层60多人走访碧桂园总部，与杨国强、莫斌等碧桂园高层交流。这也是万科走访互联网企业、制造业之后，开始的第三阶段走访学习。
　　在这次走访中，万科关注的问题包括碧桂园的企业管理、企业扩张模式以及成本管理控制能力等问题进行“访谈”。抛出的问题包括，“您是怎样管理企业的呢?”、“我们进入60多个城市，你们进入100多个城市，怎么做到的?”
　　在前往碧桂园学习两天之后，再度跑到美的总部学习企业如何转型。5月18日，万科一行高管50多人再度转战美的集团总部，与美的董事长兼总裁方洪波以及高管进行交流。关注企业“如何转型”及在转型中面对的困难，以及应对机制。
　　时代地产Y O U +公寓 创客时代“新玩意”
　　比万科更会玩“创意”、“时尚”和“艺术范”的时代地产，同样在上周整出一件非常具有话题热度和“勾搭”市场好奇心的跨界合作。
　　5月13日，时代地产与“YO U +公寓”合体的项目正式对外亮相。时代地产成了第一个合作的地产商，时代地产董事会主席岑钊雄也在当天宣布，时代正式入股“YO U+”，双方合作已经超越入股层面。
　　“YO U +公寓”是什么?YO U +公寓就是小米董事长雷军所投资，当下最热门、最“有性格”的长租公寓运营商。据介绍，YO U+公寓的创始人刘洋，和“车库咖啡”的创始人苏菂，就是在时代地产的一次活动上相识。最终苏菂成为Y O U +联合创始人之后，也为YO U +公寓添加了新的概念。
　　上周亮相的，正是双方合作的第一个项目YOU +时代T IT广场青年创业社区。该公寓的房间都不大，基本在15-29平方米，但是利用效率很高。下层是书桌，上层是床，卫生间、空调齐备。共有70余套，数量不多。
　　值得一提的是，“Y O U +公寓”面对的是“创客们”，所提供的不仅仅是居住空间，还有高质量的公共工作环境。比如设置会议室，配有无线上网功能，会议室给创业者免费使用。公共空间配有投币式洗衣机、公共卫生间、微波炉、冰箱等等。Y O U +会举办多种活动，像创业沙龙、摄影沙龙等等。不同户型租金在1700-3000多元/月不等。
　　最“有性格”的是，“YO U +公寓”并不是有钱就能租的。Y O U +创始人刘洋表示，他们还会对入住的人群进行筛选。“我们不会对创业内容做评判，但要看创业者的态度，入住之后也有淘汰机制的。另外还留有50%的房源给有投资、财务等行业背景的人，希望这些人能帮到创业者。”
　　1
　　房企“强强”联手
　　优势：各自优势互补
　　2
　　“本地虎”实业企业与“过江龙”房企合作
　　优势：降低土地成本
　　3
　　房企“牵手”银行、基金类公司
　　优势：解决开发商融资难问题
　　合作图些啥
　　1各取所长，提升项目价值
　　2降低双方成本压力(如分担现金压力、降低金融成本，以及联合降低土地成本等)
　　3拓展项目规模
　　4实现公司资本运作

来源：南方都市报