未按政策购房 打官司谁能赢？

窝心

　　买房是大事，弄不好也是揪心事，特别是在佛山限购之时。根据中国裁判文书网已公布的部分案例，限购期间因政策问题购房产生的纠纷从2014年至今，南海有15起、禅城有3起、顺德有26起。这些问题大多数是因为不按当时的政策购房，且多发于“广州客”聚集的南海、顺德。佛山律师徐玉发提醒，解限后再告上法院的将按照现行的政策法规审查。
　　A
　　买两套房未支付余款
　　房产证只有一份
　　案件：双方都想解除合同但要对方赔偿
　　今年1月，禅城区某楼盘开发商将两名购房者钟某、汤某(钟某的女儿，当时未满13岁)告上法庭。开发商称，2014年3月，钟某购买了楼盘的一套房屋，价值约88万。双方签订《认购协议》后，钟某只支付了26万元的房款，尚有余款未按约定按期支付。开发商要求法庭判令：钟某逾期付款行为构成违约，第一，解除双方之间的《认购协议》;第二，钟某向开发商支付违约金26万余元。收到起诉状后，钟某随即提出反诉，认为开发商在商业利益驱动下，隐瞒事实、作出虚假承诺，误导消费者购房。
　　钟某回忆，2014年3月自己前往楼盘看房，希望买一大户型。售楼小姐劝称，可购买相邻两房，收房后打通使用。随后钟某以自己和汤某的名义，购下相邻的两套房，并在签订《认购协议》后按约付款。但当年5月钟某发现所购的两套房屋，只有一套办理了商品房合同备案。钟某及女儿均非佛 山 户 籍 人 员 ，根 据 佛 府 办[2011]28号的限购政策规定，她们只能在佛山购买1套住房。
　　钟某称，同意开发商“解除《认购协议》”的要求，但不同意支付违约金，相反开发商应承担全部过错，除应返还已支付的购房款外，还应支付利息1.58万元。
　　一头撞到限购政策的墙上，双方遂走上公堂，到底是谁给谁设套，双方争论不休。
　　焦点：是被售楼员误导，还是想钻空子?
　　钟某坚称，自己对佛山住房限购政策并不了解，销售人员不仅没有告知，反而为了自身的销售业绩，一再提供错误指导，已明显构成恶意欺诈行为。开发商方面则回应，钟某购房时，曾向开发商承诺符合购房资格。
　　禅城法院经审理后认为，由于钟某和汤某的户籍均在广西，受当时的限购政策限制。她们虽然于2014年3月21日，同时向开发商认购相邻的两套房屋，但在同年5月，其中一套房屋已办理商品房合同备案，这就表明购房者已选择共同购买该套房屋，于是就不具备在佛山认购第二套住房的资格。因此，开发商与钟某于2014年4月11日就第二套房屋所签订的《认购协议》，客观上无法履行，合同目的不能实现，法院依法予以解除;认购协议解除后，相应的定金及购房款应予退还。至于认购协议解除产生的损失问题，法院认定，双方签订认购协议时，均明知限购规定，但仍同时签订涉案两份认购协议，从而对涉案认购协议无法继续履行均存在过错，因此产生的损失各自承担。
　　判决：合同取消 开发商退钱不赔偿
　　据此，禅城区法院近日作出一审宣判，判决解除开发商与被告钟某、汤某于2014年4月11日签订的《认购协议》，开发商应于判决发生法律效力之日起十日内，向钟某、汤某返还定金50000元及首期购房款213942元，同时驳回原告的其他诉讼请求以及被告的其他反诉请求。
　　B
　　交了定金没法办手续
　　定金追不回
　　案件：无社保资料仍买卖房屋
　　在佛山限购一年后，广州客欧某在南海看房并交纳了3万元定金。不过在接下来签订《商品房买卖合同》时，欧某没办法出示一年以上纳税证明或社保证明及居住证，在规定时间内开发商以欧某不按时办理手续没收了定金，欧某不服，将开发商告上法院。不过法院没有支持其诉讼请求。
　　欧某诉称开发商明知其非佛山市户籍居民，也无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明，在限购政策下，不符合在佛山市购买房屋的条件，仍然与其签订《认购协议》，要求开发商偿还其三万元定金。欧某还表示，其签订认购书时不知佛山限购。
　　不过开发商则辩称，售楼部工作人员通过《认购须知》等文件明确告知对方买房需要具备的条件，而欧某表示自己在本地工作，通过补缴社会保险费或者补缴个人所得税的方式可以取得符合购房资格的相关缴税、缴费凭证，在签订《商品房买卖合同》时提交上述凭证没有问题，于是才与欧某签署了《认购协议》并收取了三万元定金。欧某应按约定时间与被告签订《商品房买卖合同》及办理相关手续，逾期则视同违约，开发商有权要求原告每延期一天按应付房款的万分之五支付延期违约金;若原告延期超过七天，则本《认购协议》自动解除，所交之定金转为开发商所有，欧某无权要求返还。
　　焦点：佛山限购一年说不知 不合情理
　　南海法院表示，广州市于2011年2月24日实施行政区域内住房限购措施，佛山市亦于其后2011年3月18日实施行政区域内住房限购措施。广佛两地毗邻，交流频繁，该“限购”政策面向社会公众发布，为当时社会时事热点，原告作为社会活动个体理应对此有一定认识。在限购措施实施一年多长时间后(认购协议签订时)原告仍称不知道佛山地区的限购措施，甚至连居住地广州地区的限购措施亦不知晓，于情于理不合。认购协议列明涉讼房屋面积、价格，并对分期付款数额、期限等作出约定，可见双方经协商而签订协议;同时认购协议亦列明原告在签署前已阅读《认购须知》等文件资料，原告称未有阅读任何文件资料即草率交付定金、签订协议的主张同样不合常理，难以令人信服。
　　判决：同意开发商不退定金
　　南海区法院表示，购房者欧某未能依约与被告签订《商品房买卖合同》，被告辩称没收定金的主张符合法律规定及合同约定，被法院采纳，欧某请求被告退回定金的主张法院不予支持。
　　C
　　补缴社保不成功
　　丢了2万元定金
　　案件：政策突然收紧 手续办不成
　　2013年5月，不具备购房资格的易女士通过中介公司购买狮山镇某小区一单元，在缴纳完中介费、定金等费用时，被告知政策收紧不能补缴社保，中介公司和卖家也拒绝退还费用，不过经法院审理判决，易女士有过错，定金追不回来。
　　易女士此前到广房金雅轩分公司咨询购房事宜，销售人员告知易女士系外地户籍不具备购房条件，但可帮助她通过补缴社保来取得购房资格，但需收取办理社保费用28000元和中介费10400元。易女士与叶某签订了房地产买卖合同，并向业主叶某支付了2万元定金。前年7月，中介公司突然告知易女士政策收紧，不能通过补缴社保获取购房资格，但同时表示不会退还费用。前年8月，她向法院提起申诉，要求叶某返还2万元定金被判驳回后。去年5月份，易女士向法院起诉中介公司，要求中介公司偿还办理社保的费用、中介费用以及因中介公司诱导导致定金损失。
　　焦点：规避政策行为 事主也有过错
　　法院审理认为，中介公司明知道易女士不具备佛山市购房资格，仍收取补办社保费用，期望通过此方式取得购房资格，以此不恰当促成买卖双方订立合同，违反佛山市房地产主管部门有关政策的要求，应退回已收取的中介费以及社保费用。
　　判决：中介手续费可退 买房定金不退
　　但易女士作为具有完全民事行为能力主体，明知自己属于限购对象的情况下，仍希望通过补缴社保的方式取得购房资格，属于故意规避限购政策的行为，对房屋买卖合同无法实际履行具有明显过错，由此造成的损失应自行承担，故易女士请求中介公司赔付定金不予支持。
　　2014年至今限购引发买房纠纷
　　顺德：26起
　　南海：15起
　　禅城：3起
　　来源：中国裁判文书网
　　[预测]
　　解限房价若跌 投资客“纠纷”多
　　佛山知名律师徐玉发办理过多宗因限购产生纠纷的案件。他认为，从目前佛山解限的情况来看，广佛交界处的楼盘热;广佛交界外的楼盘不温不火，反而有下行的趋势，从这两方面来看，广佛交界处类似的纠纷会减少，而该区域外的纠纷会增加。
　　徐玉发分析认为，按照现行解限的规定，只要能够从银行拿到按揭贷款，都可以顺利购房，但为什么说楼市下行会增加纠纷呢?这是因为这部分纠纷来自于投资客，一名投资客在签订认购书时不一定会持有楼房，只要楼市上升，他可以立即转手将楼房转卖赚取差价，但如果楼市下行，特别是在限购之前签订了认购书，这部分投资客如果发现“不妙”，有可能会以不符合限购的名义把开发商告上法院。
　　不过徐玉发同时表示，既然解限，法院在此时审理案件时，也将会按照现在的规定去审查案件(除非法院受理日期是在解限之前)，买房客如果不是因为楼宇本身的质量或者其他特殊的原因，单纯以不符合购房条件去上诉，赢的可能性不高。

来源：南方都市报