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发表于 2015-5-28 09:51:35
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来深打拼三年，立志不啃老的程小姐希望及早有个安乐窝，辛苦攒下40万，刚要出手按揭买房，duang的一下遭遇了“3·30”新政，飞涨的楼价让程小姐措手不及但又无可奈何———2014年7月以来，在全国楼市相对疲软的情况下，“3·30”新政像一剂强心针，让深圳房价如脱缰野马，让有意愿购房者看不到极限在哪里。
接连出炉的房市报告显示，去年至今，深圳新房、二手房房价涨幅领跑全国。连续八个月上涨，蛇口一楼盘出现最高单价20万元/平方米之后，前海也在近日爆出顶层价格16万元/平方米的豪宅。龙华在年初时均价不到3万，如今冲“4”破“5”，福田区即将告别“4”时代，刚需旺盛似乎已成为深圳楼市看涨的唯一理由。如程小姐一般望楼兴叹者，绝非个案。
而程小姐不知道的是，置业如同一场战役，她不光要依靠自己的金钱、眼光来选好安乐窝，还要依靠智慧与经验避开贪婪的黄牛、提防工于算计的黑中介、杜绝飞速上涨的房价所带来的卖方反价的可能。
“3·30”新政后置业如作战
研究生毕业的程小姐是一名外企公司白领，在科技园上班，年入20万，2012年来深圳时就决心不啃老，凭借一己之力，在深圳寻找立足之地。“要在深圳扎根，没有房子怎么行?”三年积累了40万，原准备2014年底在宝安置业，她看中距公司仅6公里的卡罗社区一套小户型二手房，总价在120万左右，但身边朋友劝她观望一下。不曾想，一观望便遇到了“3·30”。新政出台后不足10天，该户型房子已卖到140万。
程小姐就近置业的梦想几乎破灭。“2014年底，在全国楼市整体回落背景下，深圳市商品住宅库存面积达到464万平方米，按照过去12个月销售水平计算，库存消化周期为15 .7个月。所以当时认为再观望一下也没什么，没想到还是低估了深圳人的刚需程度和购买能力。”
在“3·30”新政的刺激下，库存量分析变成了无聊的数字，新开楼盘“日光”成为主旋律，由此更多人将目光锁定在营业税“5改2”的半新二手楼上。
随着去年四季度及今年一季度的楼市回暖，深圳市商品住宅成交规模不断回升，商品住宅库存量持续下降。截至5月初，全市商品住宅库存面积382.11万平方米，按照过去12个月月平均销售规模计算，库存消化周期仅需9 .5个月。而在3月底，这个数值一度降低至8个月，为近两年最低水平。即便深圳房价狂热如斯，各路专家依然普遍看好深圳楼市，而曾经坚决不啃老的程小姐也有些动摇了。
火爆楼市催生排号“黄牛”
“3·30”新政之后，程小姐领略到了一天一个价的深圳楼市的疯狂，很多公司前辈告诉她，这种势头绝无仅有，最终能不能跌不知道，近阶段肯定还会继续涨。4月初，程小姐还是决定买下之前看好的房子，向父母借了20万，凑足首付，通过中介，交了定金与业主签订了买房合同。
然而就在一切按部就班顺利进行时，程小姐遇到了意想不到的一幕———连续数日到房屋产权中心办理过户手续均因没有排到号而没能成行。5月6日，程小姐前往宝安的登记科办理二手房买卖过户手续，不料刚到办事窗口就被告知办理业务需要排号，而当天上午的号已经发完。请假而来的程小姐虽然心有不甘，但也只能认命。正在程小姐准备打道回府时，却有人将其叫到僻静角落，声称手上有当天派到的号，可以让程小姐顺利办理业务，价格好商量。
程小姐意识到可能遇到了黄牛党，虽然不太情愿被黄牛占了便宜，但相较再多请一天假来办业务，程小姐还是决定试一试。不过，让程小姐没料到的是，对方居然叫价1000元，“这个价格实在太离谱了，大不了我改天再来，你爱卖谁卖谁吧”。
尽管程小姐最终没有买下黄牛手中的号，心里仍然很不平衡，“明明是免费派的号，为啥让不办业务不相干的人拿到了，而且还拿来做交易，这样做明显是违法的。”为了节省不必要的开销，程小姐在第二天一早6点就前往排队，原以为自己够早，但到了现场发现前面已经有数十人。所幸，这一次程小姐拿到了号，但也是最后几位。
向记者描述黄牛的猖獗时，程小姐面露不屑，“后来他把号还是卖掉了，其实这并不奇怪，现在的楼市一天一个价，很多买主怕夜长梦多，宁可花点小钱也要尽快办完过户，这样心里就踏实了”。
4月二手房成交量两年来最高
另据产权登记中心相关工作人员介绍，深圳二手住宅成交量在4月创新高，同比增加101 .4%，环比增长48 .9%，为近两年来的最高水平，4月办文量持续暴涨，达到6 .29万份，为历史最高值。“3·30”新政以来，深圳二手房市场成交量持续上涨，4月份突破一万套大关，为20 13年3月以来的最高水平，这也直接导致了二手房过户“火爆”的场面。登记中心挤满了前来办理业务的市民和地产中介。登记中心的统计数据显示，平时正常的办文量为日均300余件，短期内办文量迅速增加至十倍，为历史最高水平，甚至超过2 0 1 3年3月。5月4日至8日，共收文15165份，日均3033份。
为了应对史上最大“办证潮”，登记中心推出多项举措，确保合乎要求的办文“5个工作日拿证”，如：工作人员节假日都加班加点办公，部分窗口中午、晚上延时服务，利用下班时间为业主受理房地产权登记业务，确保每个到场的业主能递交房地产权登记的申请。房产交易中心已经延长在线申办(含网上预约)预约时间，将在线申办预约一周的时间改为可以预约两周，进一步方便市民网上预约。
产权登记中心修补“漏洞”
而黄牛乱象也严重干扰了产权登记中心正常业务的开展。深圳房地产权登记中心相关工作人员表示，确实接到过类似举报，目前登记中心已经采取相应措施，于5月25日贴出紧急通知：要求排队取号人员取号时，根据不同的办理事项出示相关房产证、合同、身份证明、受理通知书等必要资料;另一方面要求取号人必须为上述办理事项的相关当事人，原则上一人一号、一事一号。同时，鼓励市民通过网上预约的方式进行预约办理。近日，南都记者到各产权登记中心走访，“黄牛”倒号现象已经看不到了。
焦点
早晨六七点就排长龙 有市民花上千元买号
实际上，除了程小姐，近日有不少市民反映在产权登记中心遭遇黄牛党，价格在300至1000元不等，希望记者能够暗访。5月20日，南都记者在凌晨3时许前往深圳产权登记中心宝安登记科现场调查，发现紧闭的大门外已经有人搬着小凳坐等开门，相互之间并不交流，询问之下了解到，在场的几乎都是要办理业务的业主及中介，但也有一保安打扮的中年男子称在此排队是“帮人”取号。至于是否有偿取号，该男子则不愿多说。
在现场，6时许大门外已排起数十人的长队，上班时间则为9点，派号时间一般是8点5 5分。而该登记点每天关于二手楼过户手续派号仅9 0个。抢先得到派号的业主显得十分兴奋，有的更称排了6个小时的队才拿到号，实际上两天前他就来过一次，但来晚了没办成。
一名常在该处办理业务的地产中介人员坦言，由于行情看涨，自3月末至今，二手房交易量很大，办理业务的人自然也多，尤其是4月中旬至5月中旬期间，业务量更大，很多业主为了尽早办完，不得不提早到产权登记中心排队，“夸张的时候在早晨六七点钟就能看到长龙了。而有的业主不明情况，来得晚肯定都没号了。有时没办法，急于办成，也就不差这千把块钱，直接买了。当然，卖到千元的是极个别的，黄牛一般看得出业主有多迫切，一般情况下，两三百就解决了。时间久了我们中介人员和一些黄牛都比较熟了，多是附近居民或是保安，他们近水楼台，一早就来排队，有时还会反复排，很容易就拿到号了”。
虽然多花了20万，但程小姐认为自己还算比较幸运的，根据朋友提供给她的经验，成功避开了一些买房陷阱。“朋友告诉我买房卖房都有雷区，如何在疯涨的房市中占得先机，不被中介纠缠、欺骗，保护个人隐私，不怕卖家反价都有门道。”除此之外，程小姐还表示和中介打交道要多留些心眼，避免遭遇一房多卖、恶意竞价。而如果确定了要买的房子，一定要尽快办过户手续，多交定金，提高对方的违约成本。
样本1
买房卖房心中有谱，不宜被中介牵着鼻子走
程小姐的经验并非无稽之谈，家住西乡街道的曹女士就经历了买房、卖房都被坑的经历。由于营业税“5改2”让二手楼市场越来越火爆，加上原特区关外发展速度快，其中不乏有业主动了小房换大房的心思，即：从高房价、相对靠近市中心的位置迁到房价相对低，位置也相对远的原特区关外，利用差价，换套大房子。同时也有一些业主为子女教育做打算，换置学位房，加之地产中介的推波助澜，“换房季”让很多业主趋之若鹜。
然而，买房卖房看似简单，但在行家眼中却是一个技术活，业主虽然有一定的楼市经验，但在一天一个价的市场内如果贸然出手，无论买房卖房都可能会落入陷阱，造成不同程度的亏损，或以较高成本换房，或自己房子卖出后无法买到下家。
宝安区西乡街道招商果岭的曹女士是“换房季”中的一员，早在新政颁布前就曾有过换房念头，和几家中介都曾有过联系，“330”过后，中介不断给她打电话告诉她换房的好时机来了，一方面招商果岭刚好属于新政惠及的楼盘，行情看好，能卖个好价，另一方面曹小姐可选的范围也比较广。
曹小姐所住的小区小户型房价在新政颁布前大约为每平米27000元，新政出来的第二天就涨至30000元，“这套房子是我的首套房，买的时候就是刚需，没指望卖掉赚钱，新政出来后看价格实在太好，就动了心思，无论卖了再买远一点的还是不买了都不算亏，中介也一个劲地劝说，大意是说涨得也差不多了，就可以卖了，所以也就没太观望。”
相较2012年每平米17000元入手，曹小姐的经济账算得并不差，但她忽略了一点，就是如果房价持续飙升，换房时卖得太早而买得太晚，无疑需要她自己承受中间的涨价幅度，而她最不能承受的恰恰就是这点，因为房价涨得实在太快，让她始料未及。
4月上旬，曹小姐的房子以31000元的均价出手，但一个月后，相同户型的房子均价已经涨至37000元。“很难形容现在的心情，虽然相对自己之前的投资算是赚了，但横向对比的话，自己亏得一塌糊涂。”
对方交了30万的定金，如果曹小姐单方面违约，代价太大了，房子总价涨了40万，违约要支付60万，怎么算都是个亏，坐地起价更是不可能了，当时白纸黑字写得清清楚楚，这让曹小姐进退维谷。
而更让她没有料到的是，自己要买的房子业主突然变卦，不卖给她了，宁愿双倍支付违约金，原来，该业主的房子在曹小姐赎楼过程中涨了50多万，而曹小姐给的定金也不过10万，即便支付违约金，该业主也能多赚30万。
曹小姐再次陷入两难境地，如果买房多付50万这个对她来说实在不现实，“现在家里一片埋怨之声，当时是我自己力排众议要买房，现在出了事却要大家一起撑着，肠子都悔青了。”
中介也一改常态，不断催促她完成交易，这让曹小姐有些愤怒，“中介帮我联系的买家和卖家，在定金方面他说你要赎楼就多向下家要定金，少向上家交定金，这样会快些。没想到变成现在这个局面。而且签了合同之后他的态度就有些变了，之前说房价涨得差不多了，该出手就出手，现在却说世事难料的鬼话，说涨不涨也不是他说了算。就算我认为他有鬼也没办法处理。整个买房卖房的过程持续了将近一个半月，这个中介从我这里就抽走了5万元左右的佣金。”
样本2
“换房相当于让中介虐两遍”
保护好个人隐私真的很重要
家住龙华的齐女士也吃过类似的亏，“小房换大房太糟心了，等于一辈子被中介虐两次，尤其是天天接中介电话，太无语了。再这样下去，更年期真的要提前了。”去年12月份，齐女士动了换房的念头，便把房子挂在家门口的中介，一直到今年3月份都还相安无事，但“3·30”新政过后，齐女士就见识到了中介的“威力”。“不知道为啥，有4、5个不同公司的中介都知道了这事，虽然我们也想早点搞定这事，但天天不停骚扰，尤其是很多中介开口就直接问，是不是要卖房子?现在能看房吗?我客户等着呢等等，或者直接说现在还买不买房，我这里有很好的房源，吧啦吧啦一大堆，根本不考虑我是否在上班。有时正在开会也会接到好几个陌生电话，着实让人无语。”
这种状况既让齐女士觉得换房有希望，有让她深受骚扰之苦，“有时一天会接到上百个电话，和轰炸也没啥区别了，刚开始还有点兴奋，后期就不胜其扰了，现在都有点害怕接到陌生电话了。”
楼市火爆给齐小姐带来的烦恼远不止于此，“来看房的人挺多，我们去看的房子也很多，真的身心疲惫，结果我们没卖出去也没买到。原本就是简单的想法，想要小房换大房，现在看来，越是牛市，越要谨慎，特别是有些中介，想方设法让你签合同，付诚意金，付定金什么的，搞得头都大了。”
看到了一些中介人员的不规范，这让齐小姐再面对中介时心存芥蒂，“当然也有很多好的中介，为业主着想，虽然最终目的是赚钱，但不会唯利是图，操作规范，让人放心，在和多家中介公司打交道后，我就选了一家自己觉得还比较靠谱的品牌中介。费用可能相对高点，但起码放心。”
对齐小姐而言买房卖房靠中介是无奈之举，自己也曾想绕过中介自己去找买家，但在网上挂上信息后打来电话的还是以中介居多。而自己在网上寻找房源时发现很多是假的，而且挂的价格低，卖的价格高，反差太大让人接受不了。
样本3
楼市疯涨，时间就是金钱，遭遇反价无奈认栽
张先生与妻子是2011年硕士毕业来深打拼，当时觉得深圳的房价已经很高了，但两人依然有信心在几年后就可买房。经过几年的积累，两人攒下80万元，支付首套房三成首付不成问题，张先生坦言，在去年年底两人就想在坂田或龙华买房，走了一些新盘，不太合意，反倒是二手楼相对更中意一些，也联系了几家中介公司。“不买新盘，‘3·30’新政出来之前，可以在龙华和坂田买到不错的70或80平米的两房了，而且月供压力也不大。”
但新政出来后一切都变了，新盘、二手房房价持续飙升，这让张先生有些措手不及。“如果不是亲眼所见，真的不敢相信，龙华现在已经四万多，坂田也要三万五了。买个80平米的两房，付了首付后差不多还有200万银行贷款，月供1万。”
其他城市房价相对疲软，但深圳的房价越来越高，也没有任何下滑的迹象，加上中介公司的热心推介，张先生还是决定尽早出手买房，不过让他意想不到的事情发生了，明明已经敲定的买卖，定金已付，卖方却出尔反尔，宁愿违约赔双倍定金，也不想卖给他了。而原因只有一个，就是房价涨得太快了。
“4月初签了买房合同，龙华的莱蒙水榭春天，总价在350万左右，开始卖家反价15万。同时在签合同的过程中，不断有中介给业主打电话，说他们的客户愿意多出钱，愿意立刻签合同，多加20万现款拿楼。听闻卖方这样说我们很诧异，尤其是他说，要不我双倍返还你们的定金，房子就不卖给你们了吧。当时中介就跟卖方说那是别的中介在恶意竞争，在搅局。实际上作为卖方听到别人愿意加这么多钱，肯定会心动，了解到当前的形势，我和妻子也知道涨价在所难免。最终，我们多加10万元才成交。”
买房后张先生与有相似经历的朋友交流才若有所悟，“我们的中介费给了0 .8个点，一个点都不到。但现在普遍的行情是1 .5%左右。在确定了最后价格后，我单独和中介谈到中介费，我说不要按点数算，就直接说个数，房子已经超预算了，如果中介费也超过预期我就不要了。事后，有其他中介给我发微信，说我们的中介收了卖方的佣金，否则不会给我们这么低的中介费。不过我觉得这可能还是中介间的恶意竞争和诋毁，或者是怕我们这一单扰乱了现在中介行业的火爆行情。”究竟中介是否从中作梗，张先生觉得已经无法查证。
支招
业内人士：不建议房价上涨时换房
招商地产品牌部经理陈静介绍，由于目前市场较为火爆，一些不法黑中介扰乱市场行为频发，连环单、一房多卖、阴阳合同、制造违约等现象层出不穷。黑中介抓住业主急于交易、贪图便宜的心态，虚构房源、或将佣金报得较低，制造虚假繁荣的状态。对于黑中介的存在，品牌地产商深恶痛绝，由于准入门槛低，难免鱼龙混杂，为此，地产行业内部也要提升专业化程度，要知道房地产中介机构的产生是市场细分的必然结果，也是我国实行市场化发展的进一步要求，只有使得整个行业内行为更加规范，才能让交易更顺畅，业主更受益。对于目前所谓的“换房季”一说，陈静坦言并不支持业主追涨换房，“一般而言房价趋稳时换房更加合理。买涨不买跌适合首次置业，换房大军介入可能会让房价越来越高。”
深圳诚公律师事务所刘春霞律师指出，在二手房交易过程中要注意必须确认房主真实身份。此外还有非常重要的一点，就是要学会使用合同的补充条款。
来源：南方都市报
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