探析村民私宅限高对佛山乡村面貌影响

　　距离市国土资源和城乡规划局针对《佛山市村镇规划管理技术规定》(以下称《新规》)公开征询公众意见结束已经过去15天。其中，有关村民私宅限高的规定备受关注。走访中，本报记者发现，各区紧邻商务带和工业区的村民私宅中，六七层高的建筑林立已是司空见惯。“村民私宅限高”的新规将对佛山未来的乡村面貌带来怎样的改变?有哪些社会问题需要注意?对此，本报记者实地走访了相关专家。

　　　走访：村宅常见六七层高

　　连日来，本报记者分赴禅城、南海等地村居，了解村民私宅现状。处在禅城季华路与汾江路交叉十字西南侧的教子村，隐藏在新都会华庭和世纪嘉园的高楼大厦后面。在靠近金源街的村内道路上，扎堆挤满了6至8层的出租楼，有的建筑还在围蔽着施工。这些出租楼的一层沿路排列着大排档、士多、药房和洗衣店。在石头村夏园新村，这种情况则同样普遍，六七层的房子大多正在招租。有路过的村民也告诉记者，这里很多房子都已经出租给外地人。首层贴出的招租信息也非常抢眼：“一厅一房出租，配有独立阳台、浴室，价廉物美”，“全层一厅四房平租”。

　　在南海大沥平地村，村民告诉记者，早些年，9层、12层高的出租楼也不少见。而高明荷城官当村，此前还出现过在一栋六层建筑天台上建造三层花园别墅的事情。记者深入禅城张槎大富村的小巷，看到了多幢4层以上的村宅，包括一栋在建的9层村宅。该栋建筑每层有大大小小10多个窗户，其周围的很多村宅首层上都贴着“现有房出租”“单房、一房一厅、二房一厅”等五花八门的招租信息，有的还以“全新电梯房”作为卖点，从阳台晾晒的衣物、村宅窗户数量、村宅结构设计等也不难看出这些是用于出租的房子。

　　　关注：4层以上村宅常见？不少为出租

　　为什么佛山乡村里六七层的村民私宅最常见?“农村盖4层楼的成本大约是1500元/平方米。如果盖到六七层，单位面积上的建设成本和4层楼差异不大。而且，即使自建的楼房空着不租，房产终归还是自己的。所以很多人会选择盖六七层高的楼房。”南海夏西村的黎小姐(化名)解释称，到了7层以上的高层，一般需要配电梯，造价高，所以很少有人会盖到这么高。黎小姐还为记者算了笔账，如果在100平方米的宅基地上盖一座4层楼，每个单间月租四五百元，大约8至10年就可以收回成本。

　　此外，三水的莫先生告诉记者，当初在村里盖房的时候，他已把地基建成了足够盖10层楼的程度。但碍于资金问题，莫先生只盖了3层。而最近，他正在对房子进行加盖。“这栋3层楼自住完全足够，但并不方便出租。”他算了一笔账：在原来基础上加盖4层需要投入100多万元，到时整栋7层的楼房除一层用于自住外，其他楼层可以分隔成单间或一房一厅的套间出租。“我的房子靠近工业园的市场，房租加上首层的铺租，每个月可以有2万元左右的收入，5到6年就可以回本。而且，房子一直是我的，靠房租养老都不成问题。”

　　记者在禅城、南海多处村宅的门口看到了招租的广告。石头村一位上了年纪的村民告诉记者：“现在村里的房子除了部分自住，大多出租给了外来人员。”在一栋6层的村宅，记者看到除了首层用于商铺外，其他各层已被分隔成8间带卫生间的单间，每间每月租金约为280元。据附近居民介绍，这栋村居已被业主打包出租给了二手房东。承包的二手房东再分租给租户，租客多是在附近工作的外地人。

　　　　紫南村这样做：从“限高”到“禁租”

　　早在2013年，禅城南庄紫南村的两委会班子就制定计划：紫南村的新建村宅不得再超过4层或高于15米。而此举最终目的是通过“村宅限高”逐步推动把“禁止出租屋”写入村规。

　　2015年9月，在召开过六七轮的专题座谈会后，紫南村召开了村民大会，投票表决把出租屋禁令写入村规。但此时紫南村1700多户村民家庭中，仍有400多户拥有出租屋。但最终九成的村民同意这项新村规。外来务工人员则集中住进了小区式的员工村里，或者租住在商业开发的公寓楼里。

　　观察人士分析指出，紫南村之所有底气探索“村民私宅限高”和“禁租”，并获得广大村民的支持，得益于长期以来在公共福利、公共设施升级改造、岭南水乡环境整饬方面的投入。而实际上，紫南村之所以选择在2013年切入新建村宅限高的主题，也和2011年之后该村的升级改造进入“黄金期”有直接关系。现在的紫南村，尽管外来人员不能随意进入封闭管理的村居，但他们并没有远离这里。在紫南村文化中心和家庭服务中心的旁边，5栋整齐的楼房就是紫南贤德国际公寓。紫南贤德国际公寓2栋的销售人员告诉记者，该栋一间30多平米的单间，租金为每月700元，而配有空调和两张床的套间，租金则为每月1600元。与原有的员工村相比，该销售人员表示：“公寓从今年才开始招租，小区管理更加安全，入住的也多数是附近陶瓷总部的工作人员。”

　　记者从多位销售人员处了解到，目前贤德公寓的销售均价为6000元/平方米，但由于附近的地铁二号线明年将全线贯通，有销售人员表示，好的户型销售价格已达9000元/平方米。此外，多位销售人员都表示，贤德公寓的产权为40年，公寓的地块属于向村集体租用的用地。这又客观上增加了村集体经济的收益。对此，佛科院社会学教授张喜平评价说，紫南村能够成功实现这一系列的改革，和该村做大做强集体经济、不断提升村居凝聚力密不可分。“紫南模式将会是复制的模式，村民收入不但不会因限高而减少，还会增加。”

　　　　专家解读：新规降低村居旧改成本

　　新规的诞生，被视作是“加强村镇规划管理，提高村镇规划编制水平和促进宜居城乡建设”的必要举措。对此，佛山市城市规划委员会委员、华南理工大学建筑学院教授袁奇峰表示，新规与国家的有关规定保持了一致。首先要求“一户一宅”，宅基地面积不超过120平方米(包含道路等公共设施用地)，所以每户人的宅基地面积大约在80平方米。其次，村居的合法建筑是“三层半”，总面积大约280平方米。同时，在袁奇峰看来，新规为社会提供了平均的价值尺度，最大的用处在于为拆迁安置中合法面积的认定提供了依据，限高以上的建筑可能只按建筑成本、不按市价来赔偿。

　　对此，佛科院社会学教授张喜平也表示了认同。“如果不做出限高，来自村镇重新规划建设和三旧改造的成本将会很高。”他进一步分析说，新规体现了“规划优先”的原则，乡村的整体改造和重新规划对地方政府下一步工作非常重要，而新规为此做出了前期的铺垫。此外，他表示，佛山经济转型是不可逆转的趋势，佛企人才的结构性改变决定了城市里的“白领”在增多，“蓝领”在减少，村里的住户也会逐渐减少。