16个公寓盘一半酒店式管理

人艰不拆

    何为酒店式公寓？就是一种提供酒店式管理服务的公寓，投资者将所投资的公寓委托给酒店管理公司统一经营，而投资者按月获得收益。随着近日万科金色领域 、依云国际等一批公寓的上市，佛山的公寓又迎来集中推货潮。记者发现，“酒店式公寓”成为了开发商向外推广的时髦口号。走访的16个已售、在售和待售的公寓项目中，推出酒店式管理模式的项目占比一半。目前来看，酒店式公寓的返租普遍比同地段住宅和公寓的租金高出25%~50%，不过业内也表示，高返租并不会长久，选择地段、配套、服务俱佳的物业才是增值保值的王牌。

    案例：月租2300，收益价高且稳定

    “35㎡公寓，月租2300，租金还有保证。”刚参观完依云国际的钱伯恩对公寓产品的性价和收益念念不忘。

    手头有些余钱的钱伯恩近来一直在寻找收益稳定有增值空间的小型投资产品。经朋友介绍，他将目光瞄准了公寓。前两天，他来到了位于佛山新城中德工业服务区内的综合体项目——依云国际咨询考察，对即将上市的35㎡公寓很动心。“户型设计合理，配套齐全，大小刚刚好，又位于新城核心，未来两年汾江路打通，地铁1、6号线经过，升值潜力很大。”

    同时开发商推荐的投资方式也让他心动不已：依云国际将采用酒店式公寓管理，项目跟华南最大的公寓运营商“私享家”合作，买家投资后可获五年租约，月租金2300元左右。“按同等面积来看，租金水平算是佛山最高的了。”

    调查：酒店式公寓租金高出同类公寓25%

    近两年，城市综合体的崛起让这种投资门槛低，不限购的商用物业快速兴起。而部分开发商通过引入第三方酒店运营商，为投资者寻找出租平台，并保证投资者的收益，成为了公寓产品的最大亮点。

    本周，记者走访包括已售、在售和待售在内的16个公寓项目，发现其中有一半都引入了酒店式管理服务。如已经运营的私享家连锁君誉公寓酒店、史丹尼文化尚领国际公寓、她他会东海国际公寓酒店等；而星星华园国际、东海国际二期酒店式公允也预计将于近期运营；同时，在售或待售的公寓项目中，依云国际、岭南天地、苏宁广场、越秀星汇云锦、金海M-city、丽日金鼎、I立方云谷等均有酒店式公寓产品。 “公寓八成都是用来投资的，所以买家对地段、租金和收益的稳定性尤为关注，酒店式式公寓有专业团队打理，省事方便，自然最为关注。”依云国际的销售人员告诉记者。

    本月，招商依云国际、万科金色领域等一批公寓产品产品集中上市，佛山再次迎来公寓供应的小高潮。如今，公寓产品“遍地开花”，不仅遍布季华路、桂城等中心城区，千灯湖、佛山新城等潜力新区，就连南庄、狮山等镇街皆可觅得。

    30~40㎡，面积不大，配套齐全，那收益真的有这么高吗？记者走访东海国际发现，公寓的租金普遍在1200~1300元/月，而通过酒店式公寓出租的模式，投资者能拿到1500元/月的租金，比自己放租高了25%；同样，今年即将运营的星星华园国际酒店式公寓，35㎡的面积，运营商也保证投资者每月能拿到2500元的租金，与周边星星花园、名雅豪庭等120㎡住宅的租金基本持平，比九鼎国际等同等面积的精装公寓月租金高出50%，约700~900元。

    短租或常住，最受高端白领青睐

    因价格实惠，既有酒店式管理，又可享受家庭式体验，酒店式公寓目前在佛山也颇有市场。

    季华路段的九鼎国际、文华尚领，普君新城的君誉财富公馆等酒店式公寓，每日房价普遍在150-200元之间，城市中心地段，房源价格远低于酒店，因而在美团、拉手等各大团购网站认购火热，最受探亲访友和外出旅行的市民喜欢。

    而除了日租外，酒店式公寓还成为了高端商务白领短租或长住的最佳选择。“一方面公司有补贴，而另一方面与自身的实际需求相关。”上班，居住都在九鼎国际“一站式”解决的某企业高管金先生表示，可以接受酒店式公寓较高的租金。“我喜欢有一个独立的生活、办公一体化空间，而且离我工作的地方不远，平日里购物、休闲也很方便。”

    投资者：

    方女士：酒店式公寓，租金最稳定

    于07年购买了位于祖庙商圈环球国际公寓的方女士，如今就委托酒店运营方代租，80㎡左右的户型每月能租到5000元。“当时9000元/㎡的价格很贵，但是由于周边百花、佛宾、金城等商业、酒店环绕，地段好租得起价。”不过方女士认为，租金高更离不开酒店运营商的专业运营水平，“房源定位高端，主要面向国内外高管，这样的租户也能承受得起较高的租金。”目前，她的公寓租给了一位德国驻佛山公司的工程师，租金收益一直很稳定。

    蒋女士：公寓的增值远比租金重要

    而正等收楼的星星华园国际公寓投资者蒋女士确认为，作为投资产品，公寓未来的增值空间远比租金重要。“如果只靠租金获得收益，50万的成本需要17年才能回本，回报率太低了。”蒋女士介绍，自己并没有选择与酒店运营商合作，投资最重要的标准在于地段好，人气旺。“这样物业保值升值的空间才大，才不会因为同类物业供应的增多而贬值。”她表示，物业所处的季华路本来就是佛山最为繁华的片区之一，租金原本就只涨不跌，所以不需要酒店式运营的“保障”，而且3~5年的租期也会阻碍物业租金提升的机会。

    置业提醒：

    TIPS1：高返租不等于高收益

    然而，上述投资者对返租期满后的投资回报也有些许担忧。“公寓产品越来越多，不晓得返租结束后是否还能稳定维持2000多的月租金水平。”钱伯恩的心中也有点没底。

    “佛山大部分商业产品现都处于在建阶段，已成型交付使用的项目不多。”柯志斌表示，所谓的“低投资，高回报”更多的是开发商和投资者对产品的未来期望值，至于能否实现，现实的参照并不多。“但是任何投资都有风险，返租一定不会长久。”柯志斌解释，返租是开发商为了快速回笼资金的的“权宜之计”，“如果物业的投资回报都能那么高，开发商大可不用卖铺，只租不售岂不更赚钱？”

    随着公寓产品的陆续上市，投资者的选择更加多元，但是在购买前，还是应该“擦亮慧眼”。

    TIPS2：地段决定投资价值

    购买公寓投资，要选对区域，就是我们所说的地段。环球国际、鸿业时代城、九鼎国际的租金居高不下，就是源于好地段。它们盘踞的季华商圈，是佛山高档写字楼、综合体和商务人士的聚集地，自然能够得到在此工作的商务人士的认同。 专家表示，酒店式公寓的选址也是一样，佛山的客源以商务为主，旅游所占的比例不大，因此选择在季华路等CBD地段运营酒店式公寓，收益是有保证的。

    TIPS3：一定要拥有“一站式”配套

    全套的生活、商务服务，高端公寓投资，提供生活、休闲、工作等一站式服务，最受顾客欢迎。鸿业现代城周边聚集印象城、顺联、流行前线等潮流购物中心，离周边写字楼也很近，租金一直很高；新兴的九鼎国际，君誉公馆，引入了多家高端美食连锁店，也带旺了那里的酒店式公寓。作为高端公寓的出租方式之一，酒店式公寓要实现持续运营，则要靠优质的服务保障。客户的去留很大程度上取决于酒店运营方的服务质量，提供良好的服务是吸引客源的最直接条件。

    前景：酒店式公寓依托佛山城市升级

    “根据我们的初步统计，禅城就有约4000套公寓产品在售或待售，南海数量更多。”市房协副会长骆仪克表示。如果按40㎡/套，一万套数量保守计算，仅禅桂两地公寓供应面积就达4万㎡。调查中记者发现，在售和待售的公寓项目，打出“酒店式公寓”招牌产品份额占比近一半。

    这么大的供应是否过量？业内普遍认为目前尚难定论。资深地产人士柯志斌说：“佛山高端公寓主要面向的是商务人士。佛山正大力推进城市升级，促进产城融合，未来将吸引更多的中高端人才，会带动对高端公寓的需求。”同时他也认为，酒店管理公司有众多网络、客户渠道资源，客源有保证。

    （来源：佛山日报）