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发表于 2014-4-25 09:02:53
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自限购以来，住宅投资受抑的市民转向商业地产，令近两年商业地产发展迅猛。公寓、写字楼越建越多，直至今日面临过剩的尴尬。
根据本次调查，普通市民对商业地产最易接受的是公寓，占总调查人数15.6%；其次是商铺、写字楼，分别占4.1%、3.5%。其中，热衷公寓、小面积商铺投资的主要为中小型投资者，总价承受能力在60~80万；热衷写字楼投资的为总价承受能力200万以上的投资者。
公寓：50个综合体，带公寓的占一半
2011年限购，公寓开始萌芽。2012年，星星华园国际推出588套公寓，仅用10天全部售罄，将公寓市场引向高潮。随后房企都开始在项目中规划公寓产品，如万科、万达、绿地、保利、金海，以及2013年才试水的招商地产。
据统计，目前在佛山近50城市综合体项目中，带公寓的项目占了一半。在售项目居多，本月更有招商依云国际、万科金色领域等一批公寓集中上市；未来，保利东湾、越秀星汇云锦、苏宁广场、岭南天地、新鸿基泷景花园等项目也将有公寓产品推出。
随着公寓产品增多，“LOFT”、“SOHO”、“智能型”、“酒店式管理”等竞争力早已盖过“不限购”；地段不再只瞄准季华路、桂城等中心城区和千灯湖、佛山新城等潜力新区，就连张槎、南庄、狮山等镇街皆可觅得。
投资tips：
公寓投资主要看产品的租金回报、升值空间。一般而言，位居成熟区域的公寓，租金回报会比较可观；而位居新中心区域的公寓，当下商业、人气氛围尚未形成，但不可忽视其未来的升值空间。
商铺：投资商圈商铺，重视开发商品牌
“投入不用写字楼那么高，自用、出租都可以。只要眼光准，就会有收获。”家住鸿业豪庭的企业老板余先生便是商铺投资爱好者。而在合富置业鹿璟村分行高级营业经理余丰明看来，如今二手中介要么做一二手联动，要么主攻商铺投资，都比纯做二手房好。“许多市民来咨询商铺，比如百花广场、城市广场的商铺，还有近期推得比较多的广佛智城商铺等。”
据了解，目前商铺有社区商铺、临街商铺、商业中心商铺。其中，社区商铺人流量有所限制，尤其是封闭式小区，因此投资收益不高；临街商铺没有业态规限，投资者可自用可出租，转手更容易，但缺点是需要考察的因素多，如地段、人流、交通等，眼光不准的投资者需谨慎。
投资tips：
投资商业中心商铺，应考察开发商能力。跟对了开发商则有钱赚，如万达首创“订单式商业地产”模式，万达广场在开工之前，主力店的招商就已基本解决，8月份可满铺开业；又如绿地中心、怡丰城等，也在开发商品牌力号召下，吸引众多商家加盟。跟错了开发商则可能亏本，如佛山某些大型购物中心曾推出面积小、总价低的产权式商铺，但因产权过于分散，为招商带来麻烦，购物中心、商铺业主两败俱伤。
写字楼：从城区综合体到镇街产业园
过去，一座单体建筑加上必备的办公设施，便是早期的写字楼。近两年随着城市综合体的集中涌现，写字楼也开始“谋变”，综合体趋势愈加明显，分布在季华路沿线、佛山新城、祖庙商圈、金融高新区等。如万达中心、绿地中心等，除了好地段和好硬件，商场、酒店、住宅、公寓也成了它们的“标配”。另一方面，有的写字楼还走起“国际范”，如嘉邦国金中心便是引入“新加坡商务办公模式”。
位于镇街的写字楼，则常以产业型综合体形式出现。如张槎的智慧新城，季华东的天安数码城，罗村的华南医疗器械城等，围绕某一产业而规划，业态以企业大楼、商展贸平台、会所等加上小部分商业、白领公寓，既契合佛山“产城融合”的城市发展路径，又可助力产业集聚、企业发展。
价格方面，城区中心写字楼普遍在1.5~1.7万元/㎡，千灯湖片区部分写字楼将近2万元/㎡，镇街区写字楼售价在1万元/㎡左右。
投资tips：
业内建议，投资写字楼要“追高”，投资面积最大、地段最好、定位最高档的写字楼。尤其综合体写字楼，较单体物业更具抗跌性与升值力。小面积写字楼投资总价少，但出租不便，租金也少。另一方面，尽量选择开发商自持一部分物业的写字楼。由开发商自持的物业，主体会由开发商根据项目定位统一规划运营，更利于形成聚集效应。
（来源：佛山日报）
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