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发表于 2014-5-12 09:37:05
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虽然有关佛山高明放宽限购的消息出来一天就被高明房协收回了，但有关此事的议论远没有停息。除关心传闻的始末外，人们还好奇这份条款明晰的传闻为何在此时出现，难道是佛山已具备放宽限购的条件？
尽管前天采访中，有佛山房协房地产专业委员会的负责人透露，从佛山近几年和今年1~4月份的成交数据来看，佛山房地产市场仍然活跃，不像其他局部放开限购的城市一样，存在连续多月成交低迷的情况。不过，记者连日来多方采访各路开发商和专业人士，皆认为“佛山限购该放开了”，理由是从3月份起，楼市成交已出现疲软，即便是在五一楼市旺季，开发商降价促销，成交仍同比去年降了三成。另外，由于融资压力过大，货量走得慢，再加上信贷紧张，一些中小型开发商正面临资金断裂的风险。
房地产市场的“不景气”，已影响到土地市场。与去年佛山中心城区土地推售两旺，多幅地块高溢价成交不同，今年中心城区土地市场疲软，多幅地块低价成交，最近还有土地流拍。数据显示，卖地和房地产税收，是佛山政府财政收入的重要来源，去年佛山财政收入就有超四成来自卖地。
现象一：成交不景气库存压力大
佛山市房地产行业协会专业委员会一位负责人透露，从成交数据来看，佛山并不具备放开限购的条件。从2011年以来，佛山住房成交量每年稳定增长，去年佛山8250元/平方米的成交均价，已是历史最高峰。另外，今年1~4月份，佛山成交总体仍在增长，4月份一手楼成交均价已突破“9字头”。“那些成功放开限购的城市，有一个共同的特点是，成交量长期低迷，但佛山市场仍然活跃。”
即便楼市成交价刚创历史高位，在他和另一些业界人士看来，佛山仍不乏“危机”。“由于现在网签时间大幅度延后，所以今年1~4月的数据，基本反映的是去年11月~今年2月的情况。实际上，从今年3月起来，佛山楼市成交已出现疲软态势。‘五一’3天假期，虽然开发商基本上降价卖楼，成交量仍同比去年降了三成多。”他指出，“低迷的成交行情，应该会在5月份及更后月份的数据中反映出来。”
供求是影响市场走向的根本因素，去年佛山库存量不小，今年新盘大量扎堆上市，再加上市场观望气氛浓郁，佛山能否消化这么多货量，很多人心中都打了一个大大的问号。
现象二：中小开发商资金链紧张
现在开发商日子并不好过，是大家的共识。除市场竞争激烈、价格上不去、有些产品卖不动外，资金压力是开发商最大的“危机”。
一家新加坡上市房企的股东透露，现在很多中小开发商资金紧张。作为本土开发商的代表，佛山长信地产营销中心总经理徐伟钊认可了这一评价，他透露现在部分开发商的融资特别地紧张。
“开发商的资金来源主要是三块：开发贷、销售回款、房地产基金和民间借贷。”他分析，从去年6月份起，从银行寻求开发贷已非常困难，银行基本不愿意批给中小型开发商，即便批了利率也要上浮不少。在正常情况下，开发贷的利率，是在基准贷款利率上上浮30%~40%，但现在最高要上浮80%。
此外，中小型开发商目前融资的主要来源是房地产基金和民间借贷，普遍利息在10%~12%，更可高达15%。根据中原地产对去年11个月11家上市房企利润率的统计，房企的净利润率近年来大跌，为13%左右。“很多人认为房地产是暴利行业，那是在资金快速周转的情况下。比如一年可以有两三个项目高速周转，当年售罄，就很赚钱。如果资金不能快速周转，房地产就是个微利甚至赔本行业。”徐伟钊指出，每年15%的利润，只够抵消借款的利息，根本没钱赚。现在，各方面因素都影响了房地产回款和融资，的确使得一些开发商资金极度紧张。
现象三：土地市场冷或影响财政
房地产成交有压力，土地市场也有反应。与去年推地多，开发商拿地竞争激烈，多幅地块高溢价出让不同，今年土地市场疲软。
查阅数据可以发现，禅城继1月份有7宗出让土地之后，便一直为零；南海5月的土地出让情况暂时也是为零。记者采访中也发现，今年以来保利、万科、招商等在佛山发展已久的房企，几乎集体从土地市场中“消失”，今年以来4个月，没有在佛山市场拿过地。
佛山房地产协会副会长骆仪克认为，前两个月土地市场的“萧条”与佛山地产市场销售周期和开发商资金回笼不足有关。在经过了五一促销资金回笼之后，拿地计划将被各开发商提上日程，土地市场或将逐渐升温。
“今年佛山推地明显放缓，一般一个月一两块地，而去年一个星期就有一两块地出来。”佛山房协另一位负责人透露，推地前一般都会知会开发商，如开发商没有意向，也会调整推地的步骤。
这位负责人表示，房地产市场行情不好，影响开发商回款，开发商回款不畅，不会拿钱买地，开发商买地不积极，土地难卖影响财政收入，这是一个连锁反应。“房地产契税和土地出让金，都是政府财政收入的重要来源。房地产市场不景气、土地市场冷清，将直接影响到财政收入。”据中国指数研究院统计显示，佛山去年土地出让金642.5亿元，位列全国第八，几乎是东莞的四倍。去年，佛山财政收入总量为达到1486.70亿元，土地出让金约占43%。
（来源：广州日报）
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