|
|
发表于 2014-5-26 08:56:57
|
|阅读模式
当下的中国楼市何去何从？外资机构论调相当悲观，瑞银在其最新的研究报告中明确指出，随着刚性需求的消退和库存量的高企，支持中国房地产市场的诸多利好正在弱化，房地产是中国经济未来两年面临的最大风险。
与此相对照的是，房地产最坚定的“多头”华远地产董事长任志强，在坚持认为中国房地产今年不会出现“拐点”的同时，也明确表示今年的房价增幅将会大大低于去年。国家统计局日前公布的数据印证了任志强的判断，4月份，70个大中城市中，房价环比上涨的城市数量降低至44个。
多年来推动房价高速增长的引擎，似乎动力在衰减。房价，是否真的已经涨不动了？
1唱空并非空穴来风
外资机构对于中国房地产的悲观判断，主要在于房地产成交的下滑、投资增速的放缓、房企资金链的紧绷等方面。今年1-4月份，全国商品房销售面积、销售金额，商品住宅的销售面积、销售金额同比全面下滑，且下滑有进一步加速的趋势。
销售业绩不佳，进一步影响到开发商的花钱热情。中原地产监测，去年5月份，20强房企耗资455.8亿元拿地；今年5月1日-19日，20强房企仅花费12亿元拿地。此外，近期光耀地产因资金问题传闻破产、之前中小房企被曝光因资金链断裂陷入破产危机而“跑路”的传闻，加大了市场担忧，外资机构唱空，并非没有根据的揣测。
2高达10%的销售佣金
无论有没有唱空，房企日子难过是摆在眼前的事实。某知名代理行有关负责人告诉记者，广州北一个超大型楼盘为加快销售，请众多一手、二手代理进行销售，和二手代理签订的销售佣金高达10%，而今年3月份之前，佣金不过是4个百分点。中原地产项目部总经理黄韬介绍，广州一手住宅的销售佣金普遍在1%左右，郊区项目相对高些，也不过是1.3-1.5个百分点，即使二手中介公司代理一手住宅，销售佣金也多在3%-5%之间。无独有偶，某上市房企为加快北方项目的销售，把营销费用提至15%，其中销售代理的佣金非常高。而一般楼盘的营销费用能达到2%-3%已经非常不错了。
对此，某港资房企的营销总监表示了极大的不解：“现在房地产的利润也就是10%-15%，佣金10%、营销费用15%，等于把所有利润都给了别人。”在该营销总监看来，只有资金非常紧张才会这样做，“这么高的佣金，等于砍掉了自己的一条腿”。
如此高的佣金，足以让二手中介眼红，难怪众多二手中介经纪都集中精力去卖一手楼了。有消息称，很长一段时间以来都实行一二手联动、全民营销的广州北部某楼盘，近期各色各样带人买楼的“销售人员”竟然达到了1.8万人。
3被收购越来越常见
除了大幅提高销售佣金、营销费用，也有房企找其他房企合作或出售整栋物业以解资金的燃眉之急。近期，某摊子摊得过大而导致资金链紧张的中型房企，正积极找人合作或者买下他们的大量物业，这些物业当中，有些已建好，有些还在开发中，有住宅，也有写字楼。据记者了解，该房企此前曾在海外融资了一笔资金，但因为各种原因这笔钱迟迟无法进入国内，导致房企缺钱，只能期望和人合作或被人收购项目。
收购与被收购，正成为楼市常见的现象。近期就有轰动全国的融创拟收购绿城事件，被收购房企知名度高、涉及金额大，因而被称为“房地产业迄今最大的并购案”，但这未必是今年最后的并购案。海通证券分析师涂力磊明确表示，市场的一系列事件反映出，下半年，房地产行业内的资源整合还将会加剧。
4“执好嘢”的好时机？
房价上涨的驱动力是旺盛的需求、天量的成交。当成交量出现萎缩，房价也便失去了上涨的动力。今年以来，全国房价环比停涨的城市数量越来越多，今年4月份更达到26个，这是自去年以来的新高。上述港资房企营销总监认为：“房价暂时真的涨不动了。”如果目前的销售局面未能得到根本性的改善，房价环比停涨还会蔓延至更多城市。广州番禺、萝岗等板块，部分楼盘甚至出现了每平方米两三千元的降幅。
中银国际证券分析师田世欣甚至认为房价不会只停留在涨不动的阶段，“从5月份的市场来看，开发商的推盘量增加、降价现象较为普遍，但成交量一般；投资开工下滑速度较快，供应过剩、需求不足，未来房价还将会继续下滑”。
面对楼市举步维艰的局面，外资机构看到的是即将崩盘的一面；国内较普遍的观点则认为这是“暂时的困难”。国家发展和改革委员会宏观经济研究院经济研究所副所长宋立认为，现在的房价处于阶段性均衡状态，房价一涨就没有人买，“但是价格稍微一降，马上就有人买了”。中国社会科学院日本经济蓝皮书课题组近日更预测称，参照日本房地产的发展经验，北、上、广的房价或仍将出现大大超过人们心理预期的疯涨。
正因如此，面对涨不动的房价，任志强还认为今年是买房的好时机。有房企营销总监持相同的观点，该总监明确表示，现在正是“执好嘢”的时机，现在大家都在担忧市场前景，出手谨慎，开发商迫于销售压力，即使不降价，也不敢胡乱定高价了，现在出手，不仅有更多的选择余地，价格也处于较低的水平。
在外资集体唱空的时候，仍认为是“执好嘢”的时机，这判断基于一个前提，就是楼市并没有崩盘，后期房价仍会上涨。这并非没有先例。2010年年初，也是众多外资机构唱空中国楼市之时。当年3月份，广州十区一手住宅均价不过是13054元/平方米；2014年3月份，广州十区一手住宅均价达到了20128元/平方米，涨幅超过五成。可以这样说，4年前在广州十区买入一套100平方米的一手住宅，比现在节省了70万元。从这个意义上来说，2010年3月份，是在广州买房的好时机。2014年，历史会不会重演？
（来源：羊城晚报）
|
|
窥视卡
雷达卡
