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发表于 2014-5-28 08:50:51
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随着入学季来临，“学位房”这个经久不衰的话题又到了热点期，在珠三角9城都不会例外。日前，《南方都市报》联合大粤网推出“您是否加入了‘学位房’大战？”调查，就有五成多的珠三角网友为了得到更优质的学位，宁愿放弃居住环境。不过，佛山是广东首个通过义务教育均衡“国检”的地级市，且对孩子入学没有“住房、户口一致”的严格要求，只要有对应区域的户籍就能入读公办学校，佛山家长们在选择学位房时，心态普遍较为理智放松。
珠三角民调
为了学位房47%的人无奈接受
截至记者发稿前，共有345名来自珠三角各地的网友参与了调查。年龄在31- 35岁的网友占了四成多，正是该为孩子考虑报读哪个学校的年龄阶段。
在参与调查的网友中，有超过五成已经置业，对于买首套房最主要的目的这一问题，有近36%的人的选择是“孩子读书”，30%是“结婚刚需”，只有27%的网友是为了改善居住。家住桂城花苑广场的钟小姐，儿子还在上幼儿园，就直言自己儿子现在在读幼儿园，过两年得考虑报读小学，所以今年以来就频频地看房子去了。“按照桂城现行的政策，购买80方以上的房子，可以作为政策性借读生，报读公办小学。”钟小姐说，自己不会为了购买优质学位旧房，而放弃更好的居住环境，“像同济小学、元甲小学这些老牌名校，房子太旧，是不会考虑的。”钟小姐说，综合考虑后她打算在桂江小学周边选房子，楼龄在10年内的。
而调查结果显示，34%的网友跟钟小姐持同一意见，有47%的网友表示虽然无奈，但却还是首要考虑学位，更有9%的网友表示为了孩子的学位，十分乐意放弃更好的居住条件。
佛山现象
传统名校 房子太旧宁愿放弃
在佛山中心城区，不论是禅城的同济小学还是桂城的桂城中心小学等知名省一级名校，普遍都在禅桂老城区，中介普遍指出，近2年来当地学位房的整体价格、需求变化不大，佛山购房者买二手学位房也更多考虑居住因素，老区学位房虽然受到欢迎，但真的不算“抢手”。
禅城一家广告公司总经理王小姐的经历颇有说服力。2年前，家住张槎的她打算把女儿送到禅城同济小学就读，为此筹备过买二手房，“看了一圈，同济新村一带的房子太旧了，想想要读6年，这样的投资实在划不来，住又住不得，租又租不起价。”
“同济新村这些小区虽然价格只有4000～5000元/平方米，但楼龄有20-30年之久。”合富置业储备分区营业经理李昕娣告诉记者。她坦言，近2年禅城的学位房需求量和价格变化都不明显，购房者虽然也有一些买家“直奔”学位房而来，但不论是咨询的还是购买的，这样的案例不多。
李昕娣认为，从公立小学教育资源的分配来说，佛山并没有广州、深圳那么稀缺，买老城区二手楼时，购房者对价格、质量双重要求都比较高，希望获得较好的管理、环境和配套，学位往往变成了“锦上添花”的卖点。
新区楼盘 学位是“锦上添花”
在佛山城市升级过程中，公立教育资源分配日趋完善，在桂城、佛山新城这样的新楼盘集中的片区，近几年也有多所公立小学投入使用，这让这些区域被划入小学分区的楼盘普遍都晋级为学位房，但多数发展商也指出，新区新楼盘销售过程中，学位资源变成项目卖点，但购房者往往很理性，不会盲目追高。
去年五一，南海桂江立交西南侧的一个全新楼盘宏鼎景裕豪园开盘热卖，这一项目周边有桂江小学，南海实验小学、IE C金桂幼儿园等名校教育资源，项目大打“教育牌”受到市场追捧。项目销售负责人曾介绍，首期买家多将教育配套作为在此置业的首要考察条件，明确将购买学位房作为置业目的的买家占比至少过半。
另一个拥有公立小学资源的桂城楼盘———依岸康堤也有着类似的现象。这个拥有南海中心小学学位的在售楼盘去年迄今销售也不错，发展商透露，不少买家都是冲着小学学位而言，项目主打刚需产品，也迎合了这部分买家的整体置业需求。
在业界看来，佛山的购房者在新区购买学位房，往往捆绑了较多的因素。有发展商认为，去年桂城一些主打教育概念的楼盘销售突出，其背景实际上还是楼市大环境向上，几乎所有的楼盘都在热卖，教育资源能够成为更吸引买家入市的卖点，而在今年市道不好的情况下，很多有名校学位的新楼盘销售也“麻麻地”，显示学位并非其首要考虑因素。
谈及佛山学位房和广州学位房市场异同，对广佛两地楼市都熟悉的长信房地产集团营销中心总经理徐伟钊曾向南都记者表示，佛山80后购房者买房时会把居住因素和教育因素放在一起考虑，也会看“价格合不合适”，当然很多购房者会把下一代潜在的教育环境考虑进来，相比人口密集、学位紧张的广州，佛山的学位房“抢的意味少一些”。
探因
有户口没房产 学位也能有
和广州严格的“人户一致”规定不同，佛山市的小学入读政策更显弹性：只对孩子户籍有要求，对房产无严格规定。近年来，佛山小学公立教育一些新的规定，也让学位房的色彩更为淡化。
集体户、挂靠户也能入读
佛山教育局基础教育科相关人士介绍说，佛山的公办小学，首先是按照“人户一致，就近入学”的原则招收户籍适龄学生的，达到“人户一致”条件的户籍生按照地段安排学位；未达到“人户一致”条件的各居委集体户、空挂户适龄儿童入学，先按规定报名、审核，再根据当年公办学校学位的实际情况由桂城教育局统筹安排学位。“房产只是作为非户籍生16个政策性解读条件之一，不是充要条件。”该人士称，政策性借读生报名学校不一定是入读的学校，政策性借读生入读学校要根据户籍生人数及学位情况由教育局统筹安排。
比如，佛山最热门的公办小学之一佛山九小，该校一负责招生工作的老师告诉记者，基本上入读该校的都是户籍生，占90%以上，“不过不一定都是有学位房的，挂靠户、集体户的户籍生也有一到两成。”
2012年起，禅城区开始实行义务教育阶段积分入读公办学校政策，公办初中、小学在招收户籍生后；剩余学位用于招收借读生，6项积分共积100分，购房只占其中20分。
有房产没户口 也白搭
另一方面，不少中介、发展商都指出，佛山学位房和获得小学学位的关联度不算紧密，也造成本地学位房市场温吞的原因。佛山在公立小学入学时，都优先满足学区范围内本地户籍人群子女就读，即使买了学位房，如没有户籍，也变成借读生。虽然佛山仍有购房入户的相关优惠政策，但外地市民也必须满足，已办理房产证且具备相关学历或者资格的、在佛山市投资兴办企业注册资金20万元以上，或者在佛山市缴纳社会保险费连续3年以上，这三个条件之一才能入户。
[特写]
学区路段多变 有楼盘6年3变
在佛山，优质公立小学落地，公立教育资源随着每一年一次小学分区路段公示变化莫测，这也让一些小区主打小学学位时，变得不太有底气。记者调查时发现，桂城甚至有楼盘学区在6年内变了3次。
地处佛平路上的保利星座，就是这样一个个案。保利星座业主刘先生告诉记者，2009年买楼时，小区被划入夏西小学学区范围内，随后2年，这个小区又被划入和桂城东多个楼盘同一个学区的南海中心小学学区范围内，而在今年桂城公布的小学招生路段中，保利星座又属于新招生的灯湖小学范围内。
“真的不敢确定是不是南海中心小学学位，因为政府还没公布新的小学招生路段。”今年年初，当问到桂城季华东万科金域蓝湾小区学位问题时，发展商的回答格外谨慎。在今年，这个小区的小学学位分区，也从原来的南海中心小学，划入了南师附小范围内。
不少发展商也指出，近几年佛山小学学位分区变动调整，也让很多楼盘把学区资源当做一种卖点推介，而难以转化为小区真正的销售卖点。“楼盘对购房者说，这个小区属于哪一所名小学学区范围内，往往都不能作为一种销售承诺，我们都建议市民要向教育部门了解。”禅城一发展商表示。
热门区域
禅城 城北
传统名校 优质房源单价破万
目前禅城城北片区新楼盘几乎断档，二手房成为购房者买楼“必由之路”，楼龄较旧的房源多，少数封闭式电梯小区，售价就变得格外高。
白燕小学：房源够 价格高
楼价：楼梯楼5000元/平方米，电梯楼9000-10000元/平方米，房源集中，红棉雅苑、凯德.天伦世嘉二手房源为主，丝绸路、白燕路也有相当充裕的放盘。
典型放盘：作为城北片区当年标杆电梯封闭管理小区的红棉雅苑，以一套170平方米的大户型园景单位为例，业主放盘价基本都在单价10000元/平方米以上。
凯德天伦世嘉是入住只有两三年的“次新房”。中介反映称，其二手放盘价普遍在9000-10000元/平方米之间，但小区很多房源证未够5年，买家往往需负担数万元税费。
丝绸路附近的一些老房源也多有放盘，售价更是从5000元/平方米到10000元/平方米不等。
元甲小学：有低价选择
楼价：楼梯楼4000- 5000元/平方米；电梯楼8000元/平方米，单体楼放盘量不大，楼龄15年以上，少封闭式小区。
典型放盘：名苑华庭小区楼龄新，放盘价约8000多元/平方米。
禅城 主城区
学位房偏旧 拉低“含金量”
优质名校的“含金量”相当高，不论是同济小学还是佛山九小，都是家长们最青睐的公立小学。附近学位二手房虽然多年来都受关注，但楼龄普遍达到了10多年甚至20年以上，置业者想要把学位和居住环境兼得颇为不易，令禅城主城区学位房的价格难有起色。
同济小学：同济广场价最高
楼价集中在6000-7000元/平方米。如体育路、垂虹路和同济新村的楼梯楼，普遍都是这一价位，被划为同济小学学区的同济广场，因为商住两用，楼龄只有10年左右，售价约为8000多元/平方米。
佛山九小：5字头房源不少
位于南浦新村近来有几个九小学位房放盘，虽然为电梯楼，业主放盘价也颇为低调，只有7000多元/平方米，九小旁边的卫国路一些楼龄更旧的小区，有些房源放盘价仅有“5”字头。
铁军小学：万科广场新盘可选
佛山万科广场今年以来售价回调至11000元/平方米，比起去年约14000元/平方米来得便宜，有铁军学位更是“锦上添花”。
趋势：年均涨幅5%放盘不多
今年和去年相比，同济小学、九小附近的学位房价格变化不大，而在2009年前后，南都记者曾作调查时发现，当时附近的学位房价格也为4000-5000元/平方米，年均涨幅仅有5%左右。
由于业主自住的较多，禅城主城区名校集中的同济、普君和季华路上，真正的学位房现身二手房市场的并不算多。
南海大道
名校环绕 选择余地小
20年前整个桂城的中轴线就是南海大道，优质公立教育资源也几乎都分布在南海大道两侧。中介反映说，南海大道沿线整体居住环境不错，比禅城老城区更宜居，业主几乎很少愿意搬离这一区域，除了桂江小学附近的江南名居等楼盘，学位房供应量较为充足之外，整体都比较稀缺。
桂江小学：房源稍多
在小学附近的南一路上，不少中介挂出的房源信息中，打着“桂江小学学位”的江南名居、时代名轩等小区二手房为数不少，而附近在售的一手项目———宏鼎景裕豪园推广时，也把拥有这一名校学位作为主要卖点。
楼价：新建的宏鼎景裕豪园，去年以来的售价为12000- 13000元/平方米左右。江南名居、时代名轩等楼龄在5-10年内的封闭式电梯小区，目前放出的二手房8000- 10000元/平方米居多。
南师附小：新增两小区楼盘 房源不多
今年桂城学位地段改变，原本属于南海中心小学的万科.金域蓝湾和利海尖东半岛小区被划入南师附小学区范围内。南师附小学区范围内多为楼龄10多年的成熟小区，业主不愿意轻易放出房源售卖。
楼价：属南师附小学区的民园小区为封闭式电梯小区，少量学位房房源放出，叫价8000多元/平方米，鲜少有放盘的清华园，之前的放盘价也要9000元/平方米。
桂城中心小学：价格不高 盘源很少
桂城中心小学学区城附近几乎没有新楼盘，有零星放盘的豪景新村，目前二手价格只有5000多元/平方米。
千灯湖 桂城东
新建公立小学 房源足楼龄新
在桂城，过去10年间城市开发和房地产开发的重点区域，分别是目前已较为成熟的桂城东片区，和千灯湖板块，配套了南海中心小学和灯湖小学这两所全新公立小学，变成了佛山禅桂中心城区，学位房选择余地最大、楼龄最新的一个区域。
灯湖小学：14000-15000元/平方米
预计今年9月1日开学的灯湖小学，圆了千灯湖片区诸多豪宅一直没有优质公立小学上的“梦”。包括在售的中海锦城在内的8个在售新盘，集中划入这个小学的学区范围内，而保利花园等成熟小区的孩子们“，也可以就读该小学。
楼价：灯湖小学附近几乎都是高大上的楼盘。据发展商介绍，中海锦城、招商依云天汇、万达华府这样的高档楼盘，今年以来售价普遍维持在14000-16000元/平方米之间，学区范围内的保利花园、中海万锦豪园，二手房也普遍为14000-15000元/平方米。
南海中心小学：11000-14000元/平方米
此前已招生的桂城东南海中心小学，解决了桂城东过去10年来落成的9个小区就读小学的难题，目前在售的依岸康堤小区，也被划入这个学校学区范围内。
楼价：桂城东楼盘，价格门槛稍低一些。南海颐景园、万科金色家园等小区放盘价普遍为11000元/平方米，位置更靠近城市广场的万科金御华府，二手价格则要13000-14000元/平方米。
（来源：南方都市报）
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