租期未过半，租金减一半

风一样的女子

　　35万元的公寓，10年内每月固定返回租金2000元，回报率高达6.9%，这样的“返租”看上去确实诱人。何光骅便禁不住诱惑，在2009年9月购入容桂创富酒店里一间30平米的“返租房”。岂料5年不到，运营方便给不起返租金了。
　　事实上，如今面临减租、欠租等问题的返租型物业也不止创富酒店一个。近期本报也报道了南海罗村时尚金都商业广场的欠租事件。业内提醒，“返租房”并不是稳赚不赔的投资品，如果选择不慎也可能掉进陷阱。
　　事件：一纸通知，租约变空文
　　创富酒店是由2009年开盘的创富商务公寓发展而来，于2011年正式开业。开盘当年，该公寓超过10000元/㎡的售价创下容桂住宅类项目最高价格，但因项目承诺“十年返租”，每月给业主2000~2200元的租金回报，吸引了大批投资者认购。
　　然而承诺的10年返租期限还未过半，业主们便在去年3月初收到公寓运营方登图物业公司的一封信。信中指出，由于经营困难，原本约定的每月返租租金，将在2014年3月31日到8月31日期间，以“每月50%的返租金，和一次性支付60%的酒店客房现金消费券”形式支付。而去年9月该协议一到期，租金给付也全部停止。“登图物业表示无力支付租金，要解除协议，通知我们去收楼。”何光骅介绍道。“现在不仅收不到租金，每月还要交高达5元/㎡的物管费。”
　　心灰意冷的业主们想起了《公寓委托经营管理协议》中作为担保方的澳德房产。据协议中说明，一旦受托方登图物业因自身原因无法按时支付返租款，作为担保方的澳德房产将无条件替登图物业偿还逾期款项。然而，澳德房产却至今失联，业主们只能暂时同意收楼再作打算。
　　收楼：精装房惨变杂物房
　　让业主们始料未及的事还在后头。“买的明明是装修精美的酒店客房，合同里也写了装修标准的，怎么回到自己手里就变成杂物房?”何光骅介绍，合同上注明他购入的是创富1座13层的01号物业，他以为就是酒店的“1301”房。购入后他直接交给登图物业运营，并未去现场看房。直到收楼时才被告知，13层01单位指的并非房号，而是每层楼的第一间，也就是杂物房。“现在屋子里只有地面贴了砖，没有精美装修，没有家具，叫我租给谁?”何光骅向记者大倒苦水。
　　同样吃了“哑巴亏”的还有业主苏小姐。“当时连着买了2间。酒店开业时我去看了一下，发现我买的房做成了办公室。但反正也有固定租金收，就没太在意。”苏小姐表示。只是如今租约中断，租办公室的公司都撤场了，苏小姐到手的物业也面临招租困难。“还有比我更惨的，有的办公室是打通四五间房做成的，业主也有四五个，收楼都不知怎么划地盘。”
　　也有业主稍微幸运些，收到了装修完好的酒店客房。这些业主与登图物业解约后，又将客房托管给项目大租户之一的创富酒店有限公司，每月收取1000元租金，相当于租金缩水了一半。
　　酒店方：租户经营困难，无奈解约
　　创富酒店管理方登图物业公司副总经理孙先生告诉记者，公司在2009年签约经营创富项目后，吸引了酒吧、沐足、KTV、酒店等大租户。但随后市场环境变差，竞争压力加大，各大租户也出现经营困难，无力按时交租甚至退租。“一开始没打算放弃，想以减租加现金消费券的方式来渡过难关，同时极力劝说大租户留下来。但到了去年9月仍是解决不了问题，我们只能提出解约。”孙先生介绍道，“解约与收房都是按照合同约定的程序依法进行。对于招租难的业主我们也会尽力帮忙推荐租户。但如果业主想换物业，也尊重他们的决定。”
　　投资提醒
　　返租公寓其实风险大
　　售后返租的实际操作过程中可能面临诸多风险，对合同履行造成障碍，严重的将很可能导致整个项目的失败。这其中主要有以下几个方面风险：一、购房与租赁分开。开发商推出售后转租以快速回笼资金、转嫁经营风险，若经营管理公司管理不善、承租方履约能力欠缺，将造成后期回报不确定。二、经营管理公司操作不慎，或项目出现严重瑕疵，违反相关规定，被有关部门认定为非法集资，严重的，将面临刑事处罚。三、售后返租产品应结合各方面因素进行分析，包括承租方的履约能力、标的物真实性、产权是否转移、承诺回报的高低、约定回购的选择权等，当这些因素都无法实现，可能被认定为非法集资。而将未竣工商品房售后返租的，应承担售后返租违规的行政责任。
　　买公寓应选择好地段与知名开发商
　　返租产品给投资者稳定收益，对部分客户还是有吸引力。但毕竟羊毛出在羊身上，没有任何一个投资品是可以只获得收益，不承担风险的。投资者还是要看产品的前景，确保投资回报率。比如，产品在区位上最好位于配套相对成熟的核心地段，有产业支撑和客群保障，有良好的升值前景。其次，品牌开发商对产品有溢价能力，知名物管有利于产品后期服务提升，投资时时也需对开发商与物业的背景、资质、市场知名度做好考察。